O que acha de comprar um imóvel por um valor abaixo do mercado? A arrematação de um imóvel em leilão judicial é a escolha certa para isso! Nessa modalidade, os bens são vendidos para quitar dívidas de antigos proprietários. Porém, para entrar nesse meio, você precisa antes saber de todos os custos envolvidos.
Isso te ajuda a evitar situações inesperadas ou desagradáveis, que podem causar um grande problema financeiro. A arrematação é um processo burocrático, que exige bastante atenção dos participantes, que vai desde a participação inicial até o pós-arremate.
Neste artigo, vamos comentar um pouco mais sobre os leilões judiciais e, principalmente, os custos de arrematação após a compra. Continue a leitura!
O que é e como funciona a arrematação judicial?
A arrematação judicial acontece quando um imóvel é vendido em leilão público para quitar as dívidas do antigo proprietário. Todo esse processo é realizado por um leiloeiro, que faz a intermediação das ofertas entre os interessados.
Aquela pessoa que fizer o maior lance dentro dos critérios estabelecidos no edital do leilão se torna o novo dono do imóvel.
Os leilões judiciais são regulamentados pela legislação brasileira e possibilitam comprar casas e apartamentos por valores bem abaixo do mercado. Apesar de ter uma grande vantagem em jogo, é importante salientar que existem diversos custos nesse processo, que vão além do valor do lance.
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Principais custos de arrematação judicial de imóveis
Antes de participar de um leilão judicial, você deve estar ciente de todos os custos da arrematação. Veja todos os detalhes a seguir:
Comissão do leiloeiro
A comissão do leiloeiro é um dos primeiros custos de arrematação que deve ser visto. Esse valor, geralmente fixado em 5% do valor do lance vencedor, é uma remuneração pelo serviço de mediação do leilão. É importante comentarmos que essa comissão não está incluída no valor do lance e deve ser paga separadamente pelo arrematante.
Além disso, a comissão pode variar dependendo do estado e da natureza do leilão, mas é comum encontrar essa taxa entre 5% e 6%. Em alguns casos, pode haver uma taxa administrativa adicional, que também deve ser verificada no edital do leilão.
Você deve estar ciente desse custo, pois ele influencia diretamente o montante final a ser pago.
Carta de Arrematação
A Carta de Arrematação é o documento oficial que comprova a aquisição do imóvel em um leilão judicial. Esse documento é fundamental para que você registre o imóvel em seu nome e obtenha todos os direitos de propriedade. O custo para a expedição da carta é outro item que deve ser considerado no cálculo dos custos de arrematação.
O valor para a expedição da Carta de Arrematação pode variar conforme o tribunal e a localidade onde o leilão foi realizado, mas, em geral, o custo é acessível, ficando normalmente em torno de R$ 50,00. Esse documento deve ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis para que você possa dar início ao processo de registro do imóvel.
Imissão na Posse
A Imissão na Posse é o processo que o arrematante toma a posse efetiva do imóvel adquirido. Em alguns casos, o imóvel pode estar ocupado pelo antigo proprietário ou por terceiros, o que exige uma medida judicial para desocupação. O custo para a Imissão na Posse é mais uma despesa importante a se considerar.
Esse valor geralmente é relativo à contratação de um advogado para assinar as petições cabíveis e o pagamento das custas relacionadas às diligências do oficial de justiça para cumprir a imissão na posse, o que pode variar conforme o local e a complexidade do caso. Normalmente, o custo das diligências do oficial de justiça fica em torno de R$ 80,00 por ato. Em casos onde é necessário o uso de força policial e chaveiro para arrombamento, os custos podem ficar maiores.
ITBI
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é outro custo inevitável na arrematação judicial de imóveis e deve ser pago pelo arrematante. A alíquota do ITBI varia de acordo com o município, mas geralmente fica entre 2% e 5% do valor da arrematação.
O pagamento do ITBI é indispensável para a transferência da propriedade e a falta de quitação desse imposto impossibilita o registro do imóvel em nome do novo proprietário. Embora haja debates sobre a base de cálculo do ITBI – se deve ser o valor venal ou o valor do arremate – é importante estar preparado para o cálculo mais conservador, que pode ser realizado com base no valor venal.
Registro do imóvel
O registro é o passo que oficializa a propriedade em seu nome, garantindo todos os direitos sobre o bem adquirido. O custo do registro varia conforme o valor do imóvel e a localidade, sendo mais um item que deve ser incluído nos custos de arrematação.
O registro é realizado no Cartório de Registro de Imóveis competente, mediante a apresentação da Carta de Arrematação, do comprovante de pagamento do ITBI, entre outros documentos. Além do custo do registro em si, existe a possibilidade de ter despesas adicionais com certidões, autenticações e outros emolumentos cartoriais.
Custas judiciais
As custas judiciais são despesas que ocorrem durante o processo de arrematação, incluindo a expedição da Carta de Arrematação e a atuação do oficial de justiça para imissão na posse. As custas são necessárias para formalizar a transação e garantir que todos os procedimentos legais sejam cumpridos.
Esses custos variam de acordo com a localidade e o tribunal, mas geralmente são acessíveis, com valores que giram em torno de R$ 100,00.
IPTU e condomínio
Após a arrematação, você é responsável pelo pagamento do IPTU e das taxas de condomínio. Esses custos são recorrentes e devem ser considerados na análise financeira do investimento. Em alguns casos, existem débitos anteriores de IPTU ou condomínio, que, a depender do edital do leilão, também podem ficar a cargo do arrematante.
É importante verificar se há débitos pendentes antes de participar do leilão, pois essas informações devem constar no edital. O não pagamento desses tributos geram complicações futuras, incluindo a dificuldade de registrar o imóvel.
Honorários advocatícios
É interessante contar com uma assistência jurídica especializada em leilões de imóveis, especialmente durante a fase de desocupação. Um advogado especializado em arrematação judicial de imóveis consegue orientar sobre os procedimentos legais, verificar a regularidade dos documentos e representar o arrematante em possíveis litígios.
Os honorários advocatícios variam conforme o profissional e a complexidade do caso. Alguns arrematantes optam por serviços jurídicos mais completos, incluindo a assistência em todo o processo de arrematação, enquanto outros buscam apenas por auxílios em etapas específicas. Independentemente da escolha, é importante considerar esse custo no planejamento financeiro.
Desocupação do imóvel
Em muitos casos, os imóveis adquiridos em leilões judiciais estão ocupados, seja pelo antigo proprietário, seja por terceiros. A desocupação é um processo simples, caso haja um acordo amigável. Por outro lado, em situações mais delicadas, será necessário recorrer a uma medida judicial, ou seja, você terá custos adicionais e um maior investimento de tempo.
Esses custos variam conforme o caso e a situação do imóvel. Em casos de desocupação amigável, as despesas podem ser mínimas ou inexistentes. No entanto, se for necessário acionar a justiça, os custos incluem honorários advocatícios, custas processuais e despesas com oficial de justiça.
Reformas ou consertos
Após a arrematação, é comum que o imóvel necessite de reformas ou consertos para estar em condições de uso ou venda. Esses custos são variáveis e dependem da metragem do estado de conservação do imóvel. O laudo de avaliação do imóvel e demais informações constantes nos autos do processo são bons instrumentos de pesquisa e análise para avaliar as necessidades de reforma e incluir esses gastos no planejamento.
💡Pode ser útil — Vantagens e “desvantagens” de comprar em leilões de imóveis
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