O que fazer após arrematar um imóvel de leilão?

O que fazer após arrematar um imóvel de leilão?

Você sabe os procedimentos que devem ser feitos após arrematar um imóvel de leilão?

Investir em leilões de imóveis é uma excelente forma de aumentar a renda, com retornos superiores do que as maiores modalidades de investimentos do mercado financeiro, como Selic, CDI ou poupança. 

Mas, após o sucesso na arrematação, existem medidas obrigatórias que, apesar de burocráticas, são indispensáveis para garantir a aquisição da propriedade do bem, sem dores de cabeça. 

Nesse sentido, existem dois caminhos a serem seguidos… dependendo se a arrematação foi feita de forma judicial ou extrajudicial. 

No artigo de hoje, nós da Clever Educação vamos desmistificar tudo sobre esse assunto, nas duas modalidades de leilão. Então fica com a gente até o final, para entender os detalhes!

Instruções gerais

De início, independente de ser um imóvel de leilão judicial ou extrajudicial, existem procedimentos de praxe que devem ser observados em qualquer procedimento. 

Uma delas é a análise das instruções do edital, pois nele terão algumas orientações sobre o que fazer após o seu lance ser o vencedor. 

Você também deve apresentar seus documentos ao leiloeiro. Em caso de pessoa física, os documentos são RG e CPF, Comprovante de Residência, Certidão de Nascimento, ou Certidão de Casado, com os documentos do cônjuge. 

Para a pessoa jurídica, é necessário a cópia do contrato social, documentos dos sócios e o comprovante de endereço da empresa.

Agora, vamos observar as exigências diferentes para cada modalidade de leilão:

Procedimentos após arrematação de um imóvel judicial 

1. Pagamento da guia referente ao valor do lance

Após a documentação entregue, você deve pagar a guia referente ao valor do lance, no prazo de 24h após o fim do leilão, seja ele integral ou o valor de entrada, de acordo com a proposta apresentada.

Também deve ser paga a comissão do leiloeiro, conforme o prazo do edital.

💡Leia também: Parcelamento de imóvel judicial com o CPC: Entenda as exigências

2. Auto de Arrematação

Em seguida, com o pagamento concluído, será expedido o Auto de Arrematação, conforme art. 901 do CPC.

O Auto de Arrematação é elaborado pelo leiloeiro logo após o leilão, sendo que será assinado pelo leiloeiro, arrematante e pelo juiz responsável. 

Assim, após o leilão, o leiloeiro entrará em contato com você, confirmando que a sua proposta foi a vencedora e certificará os seus dados para emitir o Auto de Arrematação.

Ele servirá como comprovante da venda do imóvel, garantindo os direitos do arrematante sobre o bem.

Mas preste atenção: a arrematação por si só não lhe confere a posse e a propriedade do imóvel, pois, para tanto, você ainda deve seguir alguns passos que já vamos explicar aqui neste artigo.

Siga a leitura!

3. Prazo de Impugnação 

Após o Auto de Arrematação, abre-se prazo para o executado ou eventual terceiro interessado apresentar impugnação ao leilão.

Nesse momento, se houver impugnação, será necessário um advogado para respondê-la, pois ela provavelmente envolverá aspectos processuais e materiais do direito, que demandam do olhar técnico do profissional da área jurídica. 

Resolvida a impugnação de forma improcedente e com trânsito em julgado, será dado prosseguimento com o passo abaixo: a carta de arrematação. 

4. Carta de Arrematação

Caso ausente impugnação ou julgada improcedente, será dado prosseguimento com a expedição de Carta de Arrematação, com:

  • descrição do imóvel e sua matrícula;
  • cópia do auto de arrematação;
  • comprovante de pagamento do ITBI;
  • indicação de eventual ônus real sobre o imóvel, ou gravame.

Vale lembrar que, transcorrido o prazo de 10 dias da assinatura do auto de arrematação sem impugnação do devedor ou de qualquer interessado, você, para o fim de dar prosseguimento ao pós-leilão, deve requerer a expedição da Carta de Arrematação.

A Carta de Arrematação é o título que possibilita ao arrematante proceder à transferência do bem. 

Através dela, o arrematante pode ir ao cartório competente para registrar a carta de arrematação na matrícula do imóvel e fazer a transferência para o seu nome, tornando-se definitivamente o proprietário. 

Procedimentos após arrematação de um imóvel extrajudicial 

No caso de arrematação de imóvel extrajudicial, o leiloeiro expedirá e encaminhará a ata, recibo ou auto de arrematação para o e-mail do arrematante, juntamente com a guia de pagamento do lance e da comissão do leiloeiro. 

Nesse momento, caso tenha sido permitido o financiamento, não será necessário o pagamento do lance a partir da guia encaminhada pelo leiloeiro, seguindo os trâmites de acordo com a aprovação do contrato de financiamento junto à instituição financeira. 

Assinado o auto/recibo/ata de arrematação e pago o lance (ou aprovado o contrato de financiamento, se for o caso), será expedida escritura pública de compra e venda (ou contrato de financiamento), que serão registrados na matrícula do imóvel. 

O imóvel está ocupado, e agora?

Caso o imóvel esteja ocupado após a arrematação, pode ser que você tenha custos para proceder à desocupação, porém isso é muito relativo, pois você pode tentar uma solução amigável e obter sucesso. 

Caso não obtenha êxito na solução amigável após arrematar um imóvel, você pode seguir os seguintes caminhos:

Desocupação de imóvel judicial

O leilão judicial apresenta um procedimento mais simples de desocupação, ao passo que, no extrajudicial, há mais etapas a serem percorridas para a desocupação.

No judicial, cabe ao advogado do arrematante requerer a imissão na posse de forma incidental nos autos da execução, o que objetiva garantir o exercício da posse do imóvel por parte do vencedor do leilão em desfavor daquele que o estiver ilegitimamente ocupando.

Nesse caso, o próprio juiz que conduziu a ação onde ocorreu o leilão exigirá a desocupação do bem, expedindo mandado de imissão na posse. 

Desocupação de imóvel extrajudicial

Já na desocupação de imóvel extrajudicial após arrematação, será necessário ajuizar ação própria de Imissão na Posse.

Essa ação será ajuizada de forma independente, sem um incidente processual, já que, por se tratar de leilão extrajudicial, não houve uma ação de execução anterior para fundamentar o pedido.

Por isso, nesse caso é que mencionamos que a desocupação em caso extrajudicial pode ser um pouco mais demorada, em razão da necessidade do ajuizamento de nova ação. 

Essa ação é regulamentada pelo art. 30 da Lei n° 9.514/97, onde consta que, uma vez concedida a liminar de imissão na posse, o morador deverá desocupar o imóvel leiloado em até 60 dias – a depender do que for fixado pelo juiz.

E se o imóvel de leilão estiver alugado?

Imóvel alugado em leilões judiciais:

Inicialmente, deve ser observado o disposto no art. 8° da Lei 8.245/91:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Assim, nesse caso, é necessário verificar se o contrato de locação possui prazo determinado, se possui vigência em caso de alienação, e se foi averbado na matrícula do imóvel.

Caso preenchidos os três requisitos, deve-se aguardar o final da vigência do contrato para obter a posse do imóvel. Até lá, o arrematante constará como locador, com a transmissão de todos os direitos do antigo proprietário.

Se o contrato de locação não tiver pelo menos um desses três requisitos, o arrematante do imóvel poderá, em até noventa dias a contar do registro do título aquisitivo, notificar o locatário para fins de desocupação do imóvel em noventa dias, sob pena de cumpriento do mandado de imissão na posse.

Imóvel alugado em leilões extrajudiciais:

No caso do leilão extrajudicial, a denúncia e desocupação do imóvel alugado são regulamentadas pelo art. 27, § 7º, c/c art. 37-B, ambos da Lei nº 9.514/97.

Nesse caso, o arrematante poderá denunciar o contrato de locação no prazo de 90 dias a contar do registro da arrematação na matrícula do imóvel mediante escritura pública ou contrato de financiamento, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias.

O arrematante só não poderá exercer esse direito de denúncia do contrato de locação e desocupação do imóvel se houver aquiescência expressa do credor fiduciário pela contratação ou prorrogação da locação do imóvel por prazo superior a 1 (um) ano.

Isso deverá constar expressamente em cláusula contratual específica e destacada das demais por sua apresentação gráfica (negrito, sublinhado ou caixa alta). 

Preenchidos esses requisitos, o arrematante deverá respeitar o prazo de vigência do contrato de locação, sem possibilidade de denúncia e desocupação antes do seu término.

Essa situação, contudo, é raramente verificada na prática. Existindo contrato de locação, não haverá, em geral, a anuência expressa do credor fiduciário em favor de sua concretização.

Havendo, portanto, a possibilidade de denúncia do contrato de locação e não sendo o imóvel desocupado no prazo de 30 dias, a jurisprudência majoritária entende que, nesse caso, abre-se a possibilidade do arrematante desocupar o imóvel mediante a ação de despejo regulamentada pela Lei de nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

Fique atento: em ambas as modalidades de leilão, o arrematante do imóvel possui direito de recebimento dos aluguéis pagos pelo inquilino, desde a data da lavratura do auto de arrematação, sendo que eles podem ser requeridos judicialmente. 

Isso é muito importante, especialmente caso a desocupação perdure por mais tempo do que o esperado, para que você não deixe de lucrar com o imóvel adquirido. 

É o que diz a Jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – AÇÃO CONDENATÓRIA – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO.
1. Conforme entendimento deste Tribunal Superior, o arrematante de imóvel tem o direito de receber os valores relativos ao aluguel a partir da lavratura do auto de arrematação, não sendo preciso esperar o registro no cartório do registro de imóveis e o pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. Incidência da Súmula 83/STJ. 1.1. No caso, a agravante usufruiu do imóvel, após sua arrematação pelo agravado, ensejando, dessa maneira, sua condenação a indenizá-lo pela ocupação do bem, no período compreendido entre a lavratura do auto de arrematação e a entrega das chaves ao novo proprietário. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 1.671.381/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/3/2020, DJe de 1/4/2020.)

O que fazer se, após arrematar um imóvel de leilão judicial, constar uma penhora na matrícula?

Através do modo de aquisição de bem imóvel por meio de leilão, é concedido ao arrematante o direito de propriedade sobre o bem, sem quaisquer ônus e gravames sobre ele incidentes.

Ou seja, a hipoteca, penhora ou qualquer averbação que se refere a débitos onde o imóvel foi bloqueado, constrito ou dado como garantia de determinada dívida, serão desvinculadas do bem de leilão após a aquisição pelo arrematante.

A dívida continuará existindo para o antigo proprietário que teve o seu imóvel leiloado, mas, em relação ao arrematante adquirente, não haverá qualquer obrigação. 

Portanto, deverá ser peticionado em juízo o pedido de retirada do gravame sobre o bem, sendo que será expedido ofício pelo juiz, notificando nos demais processos com penhora a ocorrência de arrematação do imóvel. 

Vale lembrar que, no presente caso, o procedimento vale para a modalidade de leilão de imóvel judicial, sendo que nos leilões extrajudiciais são outros procedimentos a serem observados. 

Conclusão 

Você gostou de entender o que deve ser feito após arrematar um imóvel de leilão?

Preste atenção nos detalhes, pois eles são muito importantes para a condução da aquisição do imóvel de leilão arrematado com sucesso. 

Para isso, estamos aqui para ajudar você nesse processo! A Clever Educação é especialista em leilão de imóveis e quer te ajudar a lucrar mais com esse mercado de excelentes oportunidades.

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