Descubra como funciona um leilão judicial de imóveis  

Descubra como funciona um leilão judicial de imóveis  

Você já pensou em comprar um imóvel por um preço bem abaixo do mercado? Essa é uma das vantagens de participar de um leilão judicial de imóveis, uma modalidade de alienação de bens que ocorre, em geral, quando, em um processo, um imóvel é penhorado para ser vendido e pagar o débito que está sendo cobrado pela Justiça.

Mas como funciona um leilão judicial de imóveis e por que motivos um bem vai a leilão? Quais são as terminologias importantes de se conhecer antes de investir nesse mercado? Quais são os cuidados para se participar? 

Neste artigo, vamos responder essas e outras perguntas para você se informar e se preparar para essa oportunidade de investimento ainda pouco explorada no Brasil. Confira!

O que é um leilão judicial de imóveis?

Um leilão judicial de imóveis é uma forma de venda pública de bens que foram penhorados em processos judiciais. A penhora é o ato inicial da restrição promovida frente ao patrimônio do devedor, que pode ser uma pessoa física ou jurídica. 

O objetivo dessa penhora é garantir o pagamento da dívida ao credor, que pode ser o Estado, uma instituição financeira, uma empresa ou um indivíduo.

Em resumo, caso o devedor não pague o que deve, ocorre a expropriação de bens e, em inúmeros casos, o bem penhorado é um bem imóvel. De acordo com o artigo 835 do Código de Processo Civil (CPC), existe ainda uma ordem de preferência a ser levada em consideração antes da definição do imóvel como item penhorado. 

Uma vez penhorado o imóvel, e não havendo oposição do devedor ou recurso, o imóvel pode ser levado a leilão para que ocorra sua alienação e, posteriormente, o pagamento da dívida com o valor arrecadado nesse processo.

Formatos do leilão judicial

O leilão judicial de imóveis pode ocorrer em meio eletrônico, presencial ou híbrido, conforme previsto no artigo 879, II do CPC

Atualmente, o meio eletrônico é o que mais tem ganho destaque, pois facilita o acesso dos interessados e agiliza o trâmite do procedimento. Já o leilão presencial acontece em um local físico, onde os participantes devem comparecer pessoalmente ou enviar um representante legal.

Primeira e segunda praça

Este processo de leilão judicial de imóveis pode ser dividido, essencialmente, em duas etapas: a primeira e a segunda praça. 

A primeira praça é a primeira tentativa de venda do bem, onde o valor mínimo é igual ou superior à avaliação judicial. A avaliação judicial é o valor atribuído ao bem por um perito nomeado pelo juiz, que leva em conta as características e o estado de conservação do imóvel.

Já a segunda praça é a segunda tentativa de venda do bem, caso não haja lance na primeira praça, ou o lance seja inferior ao valor mínimo. Na segunda praça, o valor mínimo pode ser reduzido até 50% da avaliação judicial, conforme determinação do juiz.

Quem pode participar de um leilão judicial de imóveis?

Qualquer pessoa maior de 18 anos ou emancipada pode participar de um leilão judicial de imóveis, desde que tenha capacidade civil e esteja em pleno gozo dos seus direitos. Além disso, é preciso estar cadastrado no site do leiloeiro ou na plataforma eletrônica onde o leilão será realizado.

É importante lembrar que algumas pessoas podem ficar impedidas judicialmente, por uma série de motivos, de participar de um leilão. Entre elas:

  • Os tutores, curadores ou testamenteiros com responsabilidade quanto aos bens;
  • Os mandatários encarregados pela administração ou alienação;
  • Os servidores públicos ligados ao processo, incluindo juiz, escrivão e demais membros de instituições públicas ou auxiliares da justiça com atuação no caso;
  • Os leiloeiros;
  • E, por fim, os advogados de qualquer uma das partes.

O papel do leiloeiro e do edital

O leiloeiro é o profissional habilitado para conduzir o leilão judicial de imóveis, sendo responsável por divulgar o edital, receber os lances, arrematar os bens e emitir os documentos necessários. 

Já o edital é o documento que contém todas as informações sobre o leilão, como data, horário, local, descrição do bem, valor mínimo, forma de pagamento, condições de entrega e eventuais ônus ou restrições.

Este documento é base importante para estudo e análise das regras do processo e do quão interessante é, ou não, um leilão. Para encontrar estes editais, nossa recomendação envolve o acesso aos sites das juntas comerciais da localidade de interesse e conhecer algumas listas de leiloeiros e seus respectivos sites que, aliás, são as principais e melhores fontes de pesquisa e busca de oportunidades.

Como dar um lance em um leilão judicial de imóveis?

Para dar um lance em um leilão judicial de imóveis, é preciso estar atento ao cronograma e ao valor mínimo estipulado para cada praça

O lance é a oferta feita pelo participante para adquirir o bem. Ele pode ser feito de forma verbal, no caso de leilão presencial, ou de forma eletrônica, no caso de leilão online e híbrido.

O lance deve ser igual ou superior ao valor mínimo, respeitando os incrementos definidos pelo leiloeiro. Os incrementos são os valores mínimos de diferença entre um lance e outro. 

Por exemplo, se o valor mínimo é R$ 100.000,00 e o incremento é R$ 1.000,00, o primeiro lance deve ser de R$ 100.000,00 e o segundo lance deve ser de R$ 101.000,00 ou mais.

O participante que der o maior lance ao final do leilão será considerado o arrematante, ou seja, o vencedor da disputa. O arrematante deverá pagar o valor do lance, acrescido da comissão do leiloeiro e das despesas administrativas, dentro do prazo estabelecido no edital. 

Este pagamento pode ser feito à vista ou parcelado, conforme as condições previstas no edital.

Após o pagamento, o arrematante receberá a carta de arrematação, que servirá de base para transferência da propriedade mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis e estará presente na Certidão de Matricula Atualizada do Imóvel a ser posteriormente emitida..

Quais são as vantagens e os riscos de um leilão judicial de imóveis?

Uma das principais vantagens de um leilão judicial de imóveis é a possibilidade de comprar um imóvel por um preço abaixo do mercado, podendo chegar a descontos na casa dos 50% ou mais de acordo com o leilão.

No entanto, um leilão judicial de imóveis também envolve alguns riscos que devem ser considerados antes de dar um lance. Um dos riscos é o fato de que o imóvel pode estar ocupado pelo devedor ou por terceiros, o que pode dificultar ou impedir a posse do arrematante. 

Nesse caso, o arrematante deverá juntar uma petição (que se trata de um documento assinado por advogado) nos próprios autos do processo que levou o imóvel a leilão para pedir a desocupação do imóvel pelo devedor ou terceiro que lá se encontra.

Outro risco é o fato de que o imóvel pode ter dívidas pendentes, como IPTU, condomínio, financiamento ou hipoteca. Essas dívidas podem ser transferidas para o arrematante, dependendo da origem e da natureza delas. Por isso, é importante verificar se há algum ônus ou restrição sobre o imóvel antes de dar um lance.

Aqui, vale destacar, que todos esses chamados “riscos” do leilão, recebem embasamento legal para sua resolução, que pode ocorrer com a ajuda de um advogado especialista ou com a ajuda de cursos especializantes da área.

Como se preparar para um leilão judicial de imóveis?

Para se preparar para um leilão judicial de imóveis, é interessante seguir alguns passos:

  • Pesquisar os imóveis disponíveis nos sites dos leiloeiros ou nas plataformas eletrônicas;
  • Ler atentamente os editais dos leilões e verificar as condições de cada bem;
  • Fazer uma visita presencial ao imóvel, se possível, ou solicitar fotos e vídeos ao leiloeiro;
  • Fazer uma avaliação do valor de mercado do imóvel e definir um limite máximo para o lance;
  • Acompanhar o andamento do leilão e dar o lance no momento adequado.

Gostou de saber um pouco mais sobre o extenso universo dos leilões judiciais de imóveis? Estes são apenas alguns dos primeiros passos para poder conhecer este mercado, iniciar seus trabalhos e prosperar.

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