Qual o valor do ITBI do imóvel arrematado em leilão?

Qual o valor do ITBI do imóvel arrematado em leilão?

Muitas pessoas, ao vencerem a arrematação, têm dúvidas sobre qual é o valor do ITBI do imóvel arrematado. 

Vamos entender um pouco de onde vem o questionamento, o conceito do ITBI e como a lei e jurisprudência entendem a incidência do tributo nesses casos?

Fica com a gente nesse artigo que a Clever Educação explica para você!

O que é ITBI?

O ITBI é a abreviação de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e incide sempre quando há a compra ou transferência do imóvel. 

Conforme a previsão do art. 38 do CTN, sua base de cálculo é a partir do valor venal: 

‘’Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.’’

Existia grande discussão jurídica sobre o que se entendia por “valor venal”. 

Os municípios, para fins de incidência do ITBI, arbitravam unilateralmente um determinado valor ao imóvel, pouco importando o valor do bem negociado no mercado. Esse valor unilateralmente arbitrado era intitulado de “valor venal de referência”. 

Por sua vez, os adquirentes de imóveis sentiam-se prejudicados com essa determinação dos municípios, pois, muitas vezes, o “valor do imóvel declarado na transação” era menor do que o arbitrado pelo município para fins de incidência do imposto, o que, em razão disso, implicava o pagamento de mais tributo por parte do contribuinte. 

A fim de colocar fim a essa celeuma, o STJ, sob o procedimento dos recursos especiais repetitivos (Resp 1.937.821/SP – Tema 1.113), definiu que, por valor venal para fins de ITBI, entende-se o “valor declarado” no contrato ou escritura pública, pouco importando o “valor venal de referência” ou mesmo o “valor venal para fins de IPTU”. 

Com esse atual posicionamento em caráter vinculante, o STJ encerrou a discussão sobre a base de cálculo do ITBI e pacificou o entendimento de que “o valor do negócio” é o que se entende por valor venal do imóvel. 

Mas como fica o ITBI em relação aos imóveis adquiridos em leilão: a base de cálculo é o “valor declarado na arrematação” ou é o “valor venal de referência” unilateralmente arbitrado pelo município? 

Fica com a gente que vamos responder.

Discussão do valor venal x valor de arrematação

Na linha do precitado Tema 1.113, o STJ já pacificou entendimento de que o valor venal do imóvel de leilão para fins de ITBI  é o valor da arrematação.

Confira a ementa da decisão:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. IMÓVEL ALIENADO POR ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO.
I – O STJ tem jurisprudência pacífica no sentido de que, em se tratando de alienação judicial, o valor venal, para os fins da incidência de ITBI, é aquele obtido na arrematação em hasta pública. Precedentes: AgRg no AREsp n. 348.597/MG, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 10/3/2015, DJe de 16/3/2015 e REsp n. 2.525/PR, relator Ministro Armando Rolemberg, Primeira Turma, julgado em 21/5/1990, DJ de 25/6/1990, p. 6027.
II – Na arrematação extrajudicial, in casu, que se origina do inadimplemento relacionado à alienação fiduciária, não é necessário o ajuizamento de processo de execução, todavia isso não desnatura o conceito de valor venal, para os fins do art. 38 do CTN, ou seja, o valor deve ser aquele do direito transmitido, aquele obtido no leilão, independentemente do valor da avaliação do imóvel pela municipalidade, isso porque a base de cálculo do tributo deve necessariamente medir as proporções reais do fato sob sua faceta econômica. Precedente: REsp n. 1.803.169/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/4/2019, DJe de 29/5/2019. III – Recurso especial provido. (STJ, n° 1.996.625 – PR, Rel. Min. Francisco Falcão, 2ª Turma, dje 13/06/2023)

Essa previsão vale tanto para o imóvel obtido em leilão judicial quanto extrajudicial, uma vez que o valor venal reflete o direito transmitido, que, nesse caso, é o obtido por meio de leilão.

Mesmo que o imóvel tenha sido unilateralmente avaliado em valor superior pelo município, o valor venal deve refletir a realidade e a proporção dos fatos como ocorreram, que, nesse caso, é o valor pelo qual foi arrematado em hasta pública. 

Há, ainda, o entendimento em doutrina que o valor venal refere-se ao valor de venda, qual seja: o preço pelo qual as coisas foram, são ou possam ser vendidas. (Plácido e Sival, in vocabulário jurídico, Ed. Forense, vol. IV, p. 1626, Rio de Janeiro, 1967)

Portanto, como a arrematação é uma forma de venda mediante a qual se permite que os bens sejam vendidos por valor inferior ao do município ou ao valor de mercado, essa é a realidade e o critério do imóvel pelo qual entende-se que o valor venal é o valor da arrematação. 

 Você conseguiu entender o motivo pelo qual o valor do ITBI do imóvel arrematado é o valor da arrematação?

Leia também: Como investir em imóveis de forma lucrativa em 2024.

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