Leilão Extrajudicial de Imóveis: o seu guia descomplicado!

O leilão extrajudicial de imóveis vem ganhando cada vez mais espaço e visibilidade entre os investidores que desejam buscar boas oportunidades de negócios. 

Por isso, fizemos este artigo especialmente para você que deseja se aprofundar no assunto. Confira o que você verá:

1. O que é uma alienação fiduciária?;
2. Possibilidades de vendas de imóveis de forma extrajudicial;
3. Como os imóveis vão para leilão extrajudicial?
4. Terceiro leilão ou leilão não obrigatório;
5. Formas de pagamento nos leilões extrajudiciais;
6. Principais diferenças entre o leilão judicial e o leilão extrajudicial de imóveis;
7. O que fazer após arrematar imóvel de leilão extrajudicial?

Siga a leitura que a Clever Educação preparou para você sobre o assunto!

O que é uma alienação fiduciária?

Normalmente, os imóveis em leilão extrajudicial são originados de contrato de alienação fiduciária descumprido. 

A alienação fiduciária é uma forma de garantia do pagamento da dívida, que se resolve (ou seja, é extinta, finalizada) quando da quitação do débito ou se houver o seu inadimplemento.

Na prática, o consumidor assina um contrato de financiamento de determinado imóvel, com uma cláusula específica sobre alienação fiduciária, que também constará na matrícula do bem. 

Se, por acaso, o consumidor deixar de pagar as parcelas do contrato, o credor poderá, amparado pela cláusula de alienação, resolver o contrato (entenda-se resolver aqui como colocar fim ao contrato) e consolidar a propriedade em seu nome.

Daí que surge a possibilidade de colocar esse bem em leilão extrajudicial, pois, além de obrigações legais, o credor possui razões empresariais que não tornam do seu interesse a manutenção do bem, decidindo pela venda mediante leilão. 

A Lei nº 9.514/97 instituiu a alienação fiduciária no sistema de financiamento imobiliário, valendo a pena, por isso, dar uma olhada também na íntegra dessa legislação.

Vamos, a seguir, falar das hipóteses de venda no leilão extrajudicial:

Possibilidades de vendas de imóveis de forma extrajudicial

Os imóveis extrajudiciais podem ser vendidos das seguintes formas:

1. imóvel não arrematado, também conhecido como terceiro leilão ou leilão do proprietário, que veremos mais adiante;
2. venda direta – banco coloca imóvel à venda sem ser no leilão, sendo que o primeiro a oferecer o preço mínimo compra o imóvel, sem qualquer tempo ou cronômetro rodando. O bem pode ficar no próprio site do banco, porém, na maioria das vezes, fica sob os cuidados do leiloeiro que realizou o primeiro e segundo leilão;
3. licitação aberta. 

Como os imóveis vão para leilão extrajudicial?

Como dito anteriormente, o leilão extrajudicial de imóveis é normalmente oriundo de um contrato de alienação fiduciária com inadimplido. 

Assim, existem duas possibilidades de os imóveis irem para leilão extrajudicial:

1. Quando há inadimplência no contrato de financiamento, ficando a critério do banco escolher a partir de quantas parcelas em atraso constituirá o devedor em mora, abrindo espaço para o bem ir a leilão;
2. Após terem passado pelos leilões obrigatórios e não terem sido arrematados, a dívida do devedor do contrato de alienação fiduciária é extinta e a propriedade do imóvel é definitivamente consolidada em nome do credor fiduciário, que poderá, a partir de então, fazer o que bem entender com o imóvel, como ingressar com ação de reintegração de posse ou diretamente colocá-lo à venda no mercado, mas, em geral, as instituições financeiras optam por colocar esses bens novamente nas mãos de leiloeiros, que os disponibilizarão em seus sites dentro daquilo que se convencionou chamar no mercado de “terceiro leilão”, o qual possui algumas peculiaridades em relação aos leilões obrigatórios.

Vamos abordar um pouco sobre o terceiro leilão: 

Terceiro leilão ou leilão não obrigatório

No terceiro leilão, ocorre a situação na qual o banco é o proprietário e há seu interesse na liquidação do imóvel que não foi arrematado nos leilões obrigatórios

Nesse caso, o leilão extrajudicial de imóveis na forma de terceiro leilão é um pouco diferente do leilão obrigatório, como, por exemplo:

• não há preço definido em lei, eis que o credor pode definir o preço que quiser;
• não há necessidade de notificar o devedor das datas dos leilões;
• não há obrigatoriedade de duas praças, sendo o mais normal a realização em uma única praça

Nessa modalidade, existem outras opções que se enquadram como terceiro leilão, como a licitação aberta, que acontece com os imóveis da caixa, por exemplo. 

Na venda online, é determinado o dia e a hora da concorrência no site da Caixa, especificando quando se encerra a venda. 

Assim, compra quem oferecer a maior oferta dentro do prazo que foi estipulado pelo banco, com um cronômetro rodando. 

Não arrematado, esse imóvel vai para a venda direta on-line, sem cronômetro rodando e compra quem oferecer o preço mínimo estipulado na oferta constante no site da Caixa. 

Frise-se que, além da Caixa, os demais bancos também colocam seus imóveis em venda direta, que é realizada após os leilões obrigatórios sem arrematações, abrindo, assim, excelentes oportunidades de aquisição de imóveis com descontos significativos.

Venda direta online 

Na venda online, é determinado o dia e a hora da concorrência no site da Caixa, especificando quando se encerra a venda. 

Assim, compra quem oferecer a maior oferta dentro do prazo que foi estipulado pelo banco, com um cronômetro rodando. 

Não arrematado, esse imóvel vai para a venda direta on-line, sem conômetro rodando e compra quem oferecer o preço mínimo estipulado na oferta constante no site da Caixa. Frise-se que, além da Caixa, os demais bancos também colocam seus imóveis em venda direta, que é realizada após os leilões obrigatórios sem arrematações, abrindo, assim, excelentes oportunidades de aquisição de imóveis com descontos significativos.

Vamos entender, agora, como funcionam as formas de pagamentos no leilão extrajudicial de imóveis? Confira abaixo:

Formas de pagamento nos leilões extrajudiciais

No leilão extrajudicial de imóveis, o pagamento pode ser feito à vista, financiado ou parcelado, com prazo de pagamento previsto no edital, além de muitas vezes constar na página de divulgação do leiloeiro. 

Uma vantagem é que, diferente do leilão judicial, no leilão extrajudicial não há preferência entre o pagamento à vista ou parcelado. 

Porém, atente-se: a possibilidade de financiamento ou parcelamento só será concedida mediante prévia autorização em edital e, caso contrário, somente será permitido à vista!

Entenda com mais detalhes as principais formas de pagamento disponíveis:

À vista:

No leilão extrajudicial de imóveis, cada credor estabelece o prazo de pagamento que melhor entender, podendo ser 24 horas, 48 horas, 5 dias etc. 

Financiamento:

 Nesse caso, também há um prazo para pagamento, de acordo com as parcelas e também de acordo com a entrada que será dada. A regra é 20% de entrada e 80% financiado, sendo que a Caixa possui, em alguns casos, regramentos diferentes, permitindo, em muitos casos, entradas de tão somente 5% do valor do imóvel e financiamento dos 95% restantes.

Antes de participar do leilão, importante sempre verificar com o banco se você possui margem de crédito disponível para financiamento, que normalmente gira em torno de 30% de sua renda.

Geralmente, esse financiamento deve ser diretamente realizado com o credor do leilão, mas, excepcionalmente, os editais permitem a realização com outros bancos que não aquele que está levando o imóvel à hasta pública, o que, em geral, só se aplica para os imóveis que já estão desocupados.

Vale ressaltar que, nesse caso, a comissão do leiloeiro não entra no financiamento. 

Parcelamento

Nessa modalidade, deve-se verificar no edital se o parcelamento será garantido por alienação fiduciária, pois, caso negativo, o registro do imóvel só será liberado pelo banco após a quitação integral das parcelas, impedindo, assim, a venda do bem antes do advento dessa condição.

Consórcio

O consórcio é permitido quando essa possibilidade está liberada em edital, mas se trata de uma forma de pagamento rara de ser encontrada nos leilões de imóveis. Uma possibilidade que há para utilização do consórcio é se valer da sua carta contemplada para quitar parte ou totalidade do financiamento caso você tenha adquirido o imóvel em leilão mediante essa forma de pagamento.

FGTS

Nesse caso, é preciso ter 3 anos de contribuição no FGTS, podendo ser somado e em empresas diferentes. 

Outros requisitos para comprar no leilão extrajudicial de imóveis com FGTS são:

• Não ter financiamento ativo no SFH;
• Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial ou misto na região de sua residência;
• O valor da avaliação do imóvel em até R$ 1.500.000,00 e não ter sido objeto de utilização de FGTS em aquisição anterior há menos de 3 anos, contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel.

Principais diferenças entre o leilão judicial e o leilão extrajudicial de imóveis

Leilão judicial 

A principal diferença é a origem de como o imóvel vai para leilão. No leilão judicial, o imóvel foi penhorado em razão de alguma dívida e será colocado em leilão para satisfação do débito, independente de ser dívida oriunda do imóvel ou não. 

Da mesma forma, a Lei do Código de Processo Civil é que regulamenta como se dará o procedimento do leilão, devendo tal regramento ser seguido a rigor, sob pena de nulidade. 

Falamos um pouquinho sobre o que fazer após a arrematação nas modalidades judicial e extrajudicial, e que você pode conferir aqui:

💡 O que fazer após arrematar um imóvel judicial e extrajudicial?

Leilão extrajudicial

Já no leilão extrajudicial, ele não ocorre por meio de processo judicial, e é originado dos motivos já mencionados neste artigo, especialmente quando o proprietário coloca o próprio bem em garantia de uma dívida.

Vale ressaltar que, em alguns casos, pode ser que já tenha ocorrido o leilão extrajudicial sem sucesso, como é o caso do terceiro leilão. 

Assim, indústrias, bancos, construtoras e demais empresas podem optar por essa modalidade de leilão. 

Como funciona após arrematar um imóvel de leilão extrajudicial?

Nós fizemos um artigo completo, abordando sobre como funciona após a arrematação. Clique aqui para conferir. 

Mas, em se tratando de leilão extrajudicial, o procedimento funciona da seguinte forma:

1. É expedida a ata pelo leiloeiro, após vencida a arrematação., o que também pode ser chamado de recibo ou auto de arrematação;
2. É encaminhado tal documento ao e-mail do arrematante, com a guia de pagamento (salvo condições especiais de financiamento, quando seguirá o previsto no edital e as condições do contrato de financiamento);
3. Com a assinatura do auto/recibo/ata de arrematação, além de tomadas as providências financeiras necessárias, será expedida a escritura pública de compra e venda (ou contrato de financiamento), que será registrado junto à matrícula do imóvel.

💡 Leia também: Vender ou alugar: qual destinação dar ao imóvel de leilão?

Bom, este é o nosso resumo simplificado sobre o leilão extrajudicial de imóveis e espero que você tenha gostado. Possui mais dúvidas e quer se especializar ainda mais no assunto?

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