Os leilões judiciais representam uma excelente oportunidade para quem busca adquirir imóveis com valores abaixo do mercado. No entanto, historicamente, um dos maiores desafios enfrentados pelos arrematantes era a burocracia para cancelar gravames e ônus que recaíam sobre o imóvel arrematado, especialmente quando originados de processos diferentes daquele que levou o bem a leilão.
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), atento a essa realidade, publicou em dezembro de 2024 o Provimento nº 188/2024, que trouxe importantes inovações para o sistema registral brasileiro, com impacto direto nos leilões judiciais de imóveis. Essa normativa representa, com efeito, um avanço significativo na desburocratização e na segurança jurídica das arrematações.
Neste artigo, vamos explicar detalhadamente os impactos do Provimento nº 188/2024 nos leilões judiciais e quais são os benefícios práticos para quem deseja investir em leilões de imóveis. Você entenderá por que essa decisão representa um marco para a segurança jurídica em leilões e como aproveitar essa nova realidade.
O Provimento nº 188/2024 do Conselho Nacional de Justiça foi publicado em 18 de dezembro de 2024. Ele reformou a plataforma da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB 2.0), tornando o sistema mais eficiente e racional.
Ademais, revogou o provimento anterior (Provimento nº 39/2014) e trouxe novas regras sobre o funcionamento da CNIB 2.0, destinada ao cadastramento e cancelamento das ordens de indisponibilidade de bens. Com efeito, a normativa surgiu da necessidade de padronização no âmbito territorial nacional eletrônico de dados estruturados para o atendimento ao princípio da eficiência, previsto no artigo 37 da Constituição Federal.
Entre as principais inovações do Provimento nº 188/2024, destaca-se o artigo 320-G, que estabelece:
“No caso de arrematação, alienação ou adjudicação, a autoridade judicial que determinou tais medidas deverá, expressamente, prever o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos, arcando o interessado com os emolumentos devidos.”
Esta disposição representa uma significativa evolução processual, pois anteriormente era necessário obter ordens de cancelamento de cada juízo que havia determinado as constrições, o que tornava o processo moroso e burocrático.
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O Provimento 188/2024 trouxe diversas mudanças importantes para o sistema registral brasileiro, com impacto direto nos leilões judiciais. Vamos analisar as principais alterações:
A CNIB passa a ser administrada pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e fiscalizada pela Corregedoria do CNJ. Essa mudança visa garantir maior eficiência e padronização no sistema.
O artigo 320-F estabelece que notários e registradores de imóveis estão obrigados a consultar o banco de dados da CNIB ao desempenharem suas atividades. A existência de uma ordem de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública, mas exige que as partes sejam informadas e que essa circunstância seja consignada no ato notarial.
Com efeito, a inovação mais significativa para os arrematantes em leilões judiciais está no artigo 320-G. Esse dispositivo permite ao juiz responsável pela arrematação, alienação ou adjudicação cancelar expressamente as demais constrições vindas de outros processos. Trata-se, portanto, de um dos principais impactos do Provimento nº 188/2024 nos leilões judiciais.
Ademais, o artigo 320-E determina que todas as ordens de indisponibilidade e de cancelamento deverão ser encaminhadas aos oficiais de registro de imóveis exclusivamente por intermédio da CNIB, vedada a utilização de quaisquer outros meios, como mandados, ofícios, malotes digitais e mensagens eletrônicas.
O § 3º do artigo 320-I estabelece que a superveniência de ordem de indisponibilidade impede o registro de títulos, ainda que anteriormente prenotados, salvo se existir na ordem judicial previsão em sentido contrário.
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É importante destacar, logo de início, que, numa interpretação mais cautelosa e restritiva, a inovação trazida pelo Provimento nº 188/2024 se aplica principalmente às indisponibilidades de bens. Isso porque esse provimento foi criado especificamente para regular a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB 2.0).
No entanto, o uso do termo genérico “constrições” no artigo 320-G abre espaço para uma interpretação mais ampla, que poderia incluir outros tipos de gravames, como penhoras, arrestos e sequestros. Essa possibilidade de interpretação extensiva pode ser testada na prática, adotando-se estratégias que busquem consolidar um entendimento mais abrangente, contribuindo assim para maior desburocratização e agilidade nos leilões judiciais.
Com essa ressalva em mente, vejamos os principais benefícios práticos que o Provimento nº 188/2024 pode trazer aos participantes ou pretensos participantes dos leilões judiciais de imóveis:
Antes do Provimento nº 188/2024, o arrematante precisava solicitar o cancelamento de cada constrição ao juízo que a havia determinado originalmente. Isso significava peticionar em diversos processos diferentes, muitas vezes em comarcas distintas, o que tornava o procedimento extremamente moroso e custoso.
Com a nova regra, o juiz do leilão pode determinar o cancelamento de todas as constrições em um único ato, simplificando drasticamente o processo para o arrematante.
A possibilidade de o juiz do leilão determinar o cancelamento de todas as constrições traz maior segurança jurídica para os arrematantes, que não precisarão mais enfrentar a incerteza sobre a possibilidade de cancelamento de gravames determinados por outros juízos.
O procedimento unificado de cancelamento de constrições reduz significativamente os custos e o tempo necessários para regularizar a situação do imóvel arrematado, tornando o investimento em leilões judiciais mais atrativo.
A simplificação do processo e a maior segurança jurídica tendem a atrair mais participantes para os leilões judiciais, aumentando a competitividade e, consequentemente, os valores de arrematação. Isso beneficia todo o sistema de execução judicial, tornando-o mais eficiente na recuperação de créditos.
Apesar dos avanços trazidos pelo Provimento nº 188/2024, é importante adotar algumas cautelas ao participar de leilões judiciais:
O Provimento nº 188/2024 utiliza o termo genérico “constrições”, o que pode gerar diferentes interpretações sobre seu alcance. Embora o artigo 320-G pareça autorizar o juiz do leilão a determinar o cancelamento de todas as constrições (incluindo penhoras, arrestos, sequestros e indisponibilidades), é importante destacar que:
Até que se consolide um entendimento sobre o alcance do termo “constrições”, a interpretação mais prudente é a restritiva, considerando que o procedimento se aplica principalmente às indisponibilidades.
Para garantir segurança jurídica na sua arrematação, recomendamos:
a) Peticionar nos autos do processo de leilão, solicitando que o juiz determine expressamente o cancelamento de todas as constrições, especificando que:
b) Paralelamente, por cautela, peticionar também nos processos que originaram as outras constrições, informando sobre a arrematação e solicitando o cancelamento dos respectivos gravames.
Essa abordagem “em duas frentes” é, com efeito, especialmente recomendável neste momento de transição normativa, até que se consolide um entendimento uniforme sobre a abrangência do termo “constrições” no Provimento nº 188/2024.
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Além do Provimento nº 188/2024, existem outras bases jurídicas que fundamentam o direito do arrematante de receber o imóvel livre de ônus:
O artigo 903, § 5º, do CPC estabelece que “O arrematante receberá o bem livre de hipoteca, penhora e débitos anteriores ao leilão, exceto os débitos de natureza propter rem, os quais sub-rogam-se sobre o respectivo preço.”
Ademais, em outubro de 2024, o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese do Tema 1134, estabelecendo que “O adquirente de imóvel em hasta pública judicial não responde por débitos tributários relativos ao IPTU anteriores à arrematação, por se tratar de aquisição originária, sendo inaplicável o art. 130, parágrafo único, do CTN.”
Esta decisão reforça a natureza originária da aquisição em leilão judicial e protege o arrematante de débitos tributários anteriores, mesmo que o edital do leilão contenha previsão em sentido contrário.
O artigo 320-G do Provimento nº 188/2024 complementa esse arcabouço jurídico ao permitir que o juiz do leilão determine o cancelamento das constrições oriundas de outros processos.
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Apesar da proteção jurídica ao arrematante, alguns ônus podem permanecer sobre o imóvel arrematado:
Os débitos de natureza propter rem (que “acompanham a coisa”) podem permanecer como responsabilidade do arrematante, dependendo do que estiver estabelecido no edital do leilão. Esses podem incluir cotas condominiais em atraso, certas obrigações ambientais, entre outros.
A jurisprudência majoritária entende que o edital do leilão é o instrumento que regula quais ônus e gravames permanecerão sobre o imóvel. Portanto, é fundamental verificar atentamente o edital para saber se há menção expressa sobre responsabilidade por débitos propter rem.
Quanto ao IPTU, graças ao Tema 1134 do STJ, mesmo que o edital estabeleça a responsabilidade do arrematante pelos débitos anteriores, essa cláusula será considerada inválida, pois contraria entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
Dentre os principais impactos do Provimento nº 188/2024 do CNJ nos leilões judiciais, destaca-se o avanço na desburocratização e na segurança jurídica da arrematação. A possibilidade de o juiz do leilão cancelar constrições oriundas de outros processos simplifica o procedimento e torna o investimento em leilões judiciais mais atrativo.
No entanto, é importante adotar uma postura cautelosa neste momento de transição normativa, priorizando estratégias que assegurem a segurança jurídica da arrematação. Para tanto, uma das medidas recomendadas é, portanto, peticionar tanto no juízo do leilão quanto nos juízos que determinaram as demais constrições sobre o imóvel.
Com o tempo e a consolidação da jurisprudência sobre o tema, espera-se que a interpretação extensiva do termo “constrições” se torne predominante. Isso permitirá ao juiz do leilão determinar o cancelamento de todos os gravames em um único ato, simplificando ainda mais o procedimento para o arrematante.
O Provimento nº 188/2024, combinado com o Tema 1134 do STJ e as disposições do Código de Processo Civil, forma um arcabouço jurídico robusto que protege o arrematante e estimula o mercado de leilões judiciais, beneficiando todo o sistema de execução judicial.
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