Você já se perguntou quem paga as dívidas de um imóvel arrematado em leilão? Esta é uma dúvida comum e extremamente relevante para quem deseja investir em leilões de imóveis. O tema impacta diretamente na viabilidade financeira e no retorno do seu investimento.
Com efeito, bancos oferecem diariamente diversos imóveis em leilões extrajudiciais, enquanto a Justiça determina a realização de leilões judiciais. Em ambos os casos, surge a importante questão: de quem é a responsabilidade pelo pagamento das dívidas do imóvel arrematado? Do arrematante, do banco ou do antigo proprietário?
Vale ressaltar que podem existir diversos tipos de dívidas que recaem sobre o imóvel, como:
- IPTU ou ITR (no caso de imóveis rurais)
- Cotas condominiais
- Taxa de bombeiro
- Dívidas de INSS (prestação de 5 anos)
- Foro ou enfiteuse (no caso de imóveis foreiros)
Ao longo deste artigo, focaremos principalmente nas dívidas de condomínio e IPTU, pois são as mais comuns e frequentemente encontradas na prática dos leilões imobiliários.
Neste artigo, vamos esclarecer esta questão analisando as regras aplicáveis aos leilões judiciais e extrajudiciais, com foco na recente decisão do STJ que trouxe mudanças significativas para o mercado.
📚 Leia também: Como Descobrir as Dívidas de IPTU e Condomínio do Imóvel em Leilão
A Legislação e a Responsabilidade pelas Dívidas do Imóvel de Leilão
A rigor, a responsabilidade pelo pagamento das dívidas não deveria ser diretamente repassada ao arrematante. Isso porque tanto a Lei nº 9.514/97, que regula os leilões extrajudiciais, quanto o Código de Processo Civil (CPC) e o Código Tributário Nacional (CTN), que regulam os leilões judiciais, trazem regras específicas sobre o pagamento dessas dívidas.
Leilões Extrajudiciais
No caso dos leilões extrajudiciais, a Lei nº 9.514/97 dispõe que o valor do lance no segundo leilão corresponde ao montante da dívida da alienação fiduciária mais os encargos e demais despesas com a realização do leilão (art. 27, § 2º). Por encargos, entenda-se tributos e cotas condominiais.
Portanto, o pagamento das dívidas do imóvel, como condomínio e IPTU, deveria ser realizado a partir dos lances oferecidos no leilão extrajudicial, sem possibilidade de qualquer disposição diversa do edital.
Leilões Judiciais
De maneira similar e até mais favorável ao arrematante, a legislação que regula os leilões judiciais dispõe que as dívidas do imóvel sub-rogam-se no preço da arrematação. Isso significa que o valor depositado por quem arrematou o imóvel no leilão judicial será destinado não apenas ao pagamento do credor que promoveu a execução, como também ao pagamento das dívidas do imóvel (art. 908, § 1º, do CPC).
A Força dos Editais na Prática dos Tribunais
Apesar dessas previsões legais, os tribunais brasileiros entendem que o edital do leilão pode dispor de forma diversa do previsto na legislação. Ou seja, o edital do leilão pode atribuir ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das dívidas do imóvel, que, em geral, são as dívidas de condomínio e de IPTU.
O Edital como Documento Determinante
O edital é, com efeito, o documento que estabelece as regras específicas de cada leilão e, na prática jurídica atual, tem força suficiente para transferir a responsabilidade pelas dívidas ao arrematante, mesmo quando a legislação indica o contrário. Esta realidade torna, portanto, a leitura cuidadosa do edital uma etapa absolutamente essencial para qualquer investidor em leilões.
Cada edital pode conter disposições diferentes sobre:
- Responsabilidade por débitos de IPTU
- Responsabilidade por débitos condominiais
- Responsabilidade por outras dívidas (como foro anual em imóveis foreiros)
- Prazos e condições para pagamento dessas dívidas
Contudo, esta interpretação que confere grande força aos editais em relação às dívidas dos imóveis nos leilões judiciais e extrajudiciais cria um cenário de potencial insegurança para os investidores em leilões, tornando imprescindível a análise detalhada do edital antes de qualquer arrematação.
🔰 Não deixe de conferir: Dicas Práticas para os Iniciantes nos Leilões de Imóveis
A Mudança de Entendimento do STJ: Tema 1.134
O cenário começou a mudar parcialmente em 2024, quando o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um recurso repetitivo, firmou o Tema 1.134, cuja tese dispõe o seguinte:
“É inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”
Com efeito, essa decisão representa um marco importante para o mercado de leilões judiciais. A partir desse entendimento do STJ, o edital do leilão judicial não pode mais atribuir ao arrematante a obrigação de pagar os débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel no momento da arrematação. Esses débitos serão pagos a partir do produto da arrematação, ou seja, a partir do valor depositado pelo arrematante ao vencer o leilão.
Limitações da Decisão do STJ
É importante destacar que esse entendimento tem limitações específicas:
- Não se aplica a leilões extrajudiciais: A decisão vale apenas para leilões judiciais, não para os extrajudiciais.
- Não abrange débitos condominiais: A tese se refere especificamente a débitos tributários (como IPTU), não incluindo débitos condominiais.
Portanto, para os leilões extrajudiciais, continua valendo o entendimento de que, a depender do que estiver contido no edital, o arrematante pode ficar obrigado a pagar as dívidas de IPTU e de condomínio incidentes sobre o imóvel no momento da arrematação.
Da mesma forma, para os leilões judiciais, o edital ainda pode transferir ao arrematante a obrigação de pagar as dívidas de condomínio , que têm natureza propter rem (acompanham o imóvel).
Implicações Práticas para Investidores
Apesar do avanço trazido pela decisão do STJ em relação às dívidas de IPTU para os leilões judiciais, continua imprescindível a leitura cuidadosa do edital para saber de quem será a responsabilidade pelo pagamento das dívidas de condomínio e de IPTU.
Como Proceder na Análise de Oportunidades
- Verifique o tipo de leilão: Identifique se é um leilão judicial ou extrajudicial, pois as regras são diferentes.
- Leia atentamente o edital: Analise as cláusulas que tratam da responsabilidade pelas dívidas. O edital é o documento determinante que estabelece as regras específicas do leilão, e ignorar suas disposições pode resultar em surpresas desagradáveis após a arrematação.
- Levante o montante das dívidas: Caso a responsabilidade seja atribuída ao arrematante, é fundamental verificar o valor das dívidas existentes antes de participar do leilão.
- Inclua na análise de viabilidade: Adicione o valor das dívidas à sua análise financeira para determinar se o investimento ainda é atrativo.
- Consulte um especialista: Em casos de dúvida, busque orientação de um profissional especializado em leilões.
Se a responsabilidade for, por exemplo, do banco ou se as dívidas forem pagas com o produto da arrematação, você não precisa se preocupar com essas dívidas. Porém, se a responsabilidade for atribuída ao arrematante, você precisa levantar o montante dessas dívidas e incluí-lo na sua análise de viabilidade financeira para saber se vai valer a pena ou não participar do leilão.
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Erros Comuns de Iniciantes em Leilões
📺 Assista a esse vídeo do nosso canal do YouTube e evite os erros mais comuns dos iniciantes nos leilões de imóveis
Com efeito, um dos erros mais comuns cometidos por iniciantes em leilões é justamente não verificar adequadamente as dívidas associadas ao imóvel. Muitos investidores se empolgam com o desconto aparente, sem considerar os custos adicionais que podem surgir após a arrematação.
Para evitar surpresas desagradáveis, é fundamental realizar uma due diligence completa antes de dar lances, incluindo a verificação de todas as possíveis dívidas e ônus que possam recair sobre o imóvel.
Conclusão
A decisão do STJ no Tema 1.134 representa, portanto, um avanço significativo para trazer mais segurança jurídica aos investidores em leilões judiciais , especificamente em relação aos débitos tributários. No entanto, é importante lembrar que esta decisão tem limitações e não se aplica a todos os tipos de leilões ou a todas as categorias de dívidas.
Logo, a leitura atenta do edital e a verificação prévia das dívidas continuam sendo etapas essenciais no processo de análise de oportunidades em leilões. Investir em conhecimento e capacitação é o caminho mais seguro para aproveitar as excelentes oportunidades que o mercado de leilões oferece, minimizando riscos e maximizando retornos.
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