O direito de preferência é um termo muito presente no cenário de leilões de imóveis, que concede prioridade em relação a terceiros em favor a alguma parte interessada na compra do bem leiloado.
Neste artigo, a Clever Educação explicará com mais detalhes sobre o que é a nulidade no leilão por ausência do direito de preferência. Acompanhe a leitura!
O que é direito de preferência?
A lei ou o contrato concede a uma pessoa o direito de adquirir um bem antes de qualquer outro interessado, desde que ela cumpra determinadas condições.
No caso de imóveis em leilão judicial, o cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente do devedor/proprietário terão preferência para adquirir o bem leiloado a partir do pagamento do valor da dívida acrescida das custas e despesas do leilão ou, caso existam lances ofertados por pretensos arrematantes, do montante igual ao valor do maior lance oferecido na hasta pública.
Isso também ocorrerá quando o imóvel tem mais de um dono e apenas uma quota-parte do bem está indo a leilão. Nesse caso, é reservado ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução o direito de preferência na arrematação do imóvel em igualdade de condições.
O credor hipotecário também detém o direito de preferência para arrematar o imóvel em leilão caso o devedor não consiga quitar a dívida.
Por sua vez, no leilão extrajudicial, regido pela Lei nº 9.514/97 — que trata da alienação fiduciária de bens imóveis —, o devedor fiduciante pode exercer o direito de preferência até a data do segundo leilão. Para isso, ele deve quitar todo o montante da dívida e os encargos, adquirindo a propriedade do imóvel e retirando-o do leilão, o que impede a alienação do bem a terceiros.
Como acontece a nulidade do leilão por ausência do direito de preferência
No caso do leilão extrajudicial, o direito de preferência só é validado quando o devedor é notificado das datas dos leilões. Em caso de ausência dessa notificação, ocorre a nulidade do leilão, pois tolhe do devedor o exercício desse direito. Isso implicará a nulidade do leilão, o que poderá ser judicialmente requerido pelo devedor.
Veja todas as situações que geram a nulidade:
- Falta de notificação do devedor sobre as datas dos leilões;
- Notificação não ser realizada de forma pessoal;
- Se os prazos estabelecidos pela lei para o exercício do direito de preferência não forem respeitados.
Consequências da nulidade
Quando um leilão é anulado por ausência do direito de preferência, todos os atos seguintes ao leilão não são validados. É necessário que ocorra um novo leilão, com a devida comunicação e observância do direito de preferência adequado.
💡Leia também: Descubra como funciona um leilão judicial de imóveis
Ações cabíveis em caso de nulidade por ausência do direito de preferência
Se você está passando por uma situação dessa, saiba que é possível adotar medidas judiciais caso identifique a ausência do direito de preferência no processo de leilão. Isso inclui:
Ação anulatória
É uma ação que visa anular o leilão e todos os atos seguintes devido à ausência de notificação e outras irregularidades.
Desse modo, o devedor pode demonstrar que não recebeu o aviso adequado, como as notificações destinadas ao seu endereço.
Tutela de urgência
Caso o leilão não tenha ocorrido, cabe ao devedor solicitar uma tutela de urgência para suspender o leilão até a situação da notificação ser resolvida.
O pedido pode ser feito para evitar alguns danos ao devedor até que a decisão final seja tomada.
Reivindicação de perdas e danos
Em casos em que o leilão é considerado nulo e o imóvel já tiver sido alienado a terceiro se não houver mais possibilidade de reversão do quadro, o devedor tem o direito de reivindicar perdas e danos. Isso inclui indenização por danos materiais (correspondentes ao valor do imóvel e outros prejuízos financeiros) e morais (transtornos e abalos psicológicos e emocionais provenientes da violação do direito de preferência).
Conseguiu entender mais sobre o processo de nulidade no leilão por ausência do direito de preferência?
Essa situação ocorre devido à falta de notificação adequada ao devedor, sendo que o mesmo pode adotar algumas medidas jurídicas para proteger seus interesses. A compreensão disso é fundamental para garantir justiça e total transparência nos processos de leilão judicial.
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