Se você quer comprar apartamento ou casa por um preço mais acessível, saiba que o leilão de imóveis é uma excelente oportunidade para isso. Isso porque você encontra bens em ótimas localizações e por um valor abaixo do mercado. Porém, alguns riscos podem aparecer, como é o caso do cancelamento de leilão após a arrematação.
Essa situação é frustrante e gera apreensões nas pessoas que desejam participar de leilões, principalmente porque não sabem como identificar alguns fatores de riscos e medidas que devem ser tomadas.
Para te ajudar em relação a isso, a Clever Educação preparou este artigo com todas as informações que você precisa saber sobre cancelamento de leilão após a arrematação. Acompanhe a leitura!
Afinal, o que é cancelamento de leilão após a arrematação?
O cancelamento de leilão após a arrematação ocorre quando o leilão, mesmo já realizado e com o pagamento efetuado, possui vícios ou circunstâncias jurídicas que impossibilitam a transferência da propriedade do imóvel para o arrematante. É o famoso ganhou, mas não levou.
Isso ocorre por diversas circunstâncias, que vão desde irregularidades no processo ou até mesmo atitudes do devedor antes da conclusão de determinados atos. Entender esses pontos é importante para qualquer pessoa que deseja investir em leilões de imóveis, pois terá mais clareza sobre quais problemas podem aparecer e como evitá-los.
💡Leia também: O que fazer após arrematar um imóvel de leilão?
Situações que levam ao cancelamento do leilão
Existem muitos cenários que levam ao cancelamento de leilão após arrematação. Alguns deles são:
Ausência de Notificação ou Intimação do Devedor e Interessados
O principal motivo de nulidade do leilão é a ausência de notificação ou intimação do devedor ou dono atual do imóvel (executado), bem como dos credores hipotecários ou com penhoras averbadas, promitentes vendedores, coproprietários, entre outros interessados. Ou seja, todas as partes vinculadas ao imóvel devem ser intimadas em relação à penhora e ao leilão.
Nesse sentido, caso alguma pessoa importante não seja avisada, o leilão pode ser cancelado. É como se a venda não tivesse acontecido e o imóvel volta para as mãos do devedor ou dono original.
Vício do Edital
O Edital é um documento que apresenta todas as informações sobre o imóvel a ser leiloado, os requisitos da disputa e os direitos dos participantes. O Vício do Edital acontece quando há informações incorretas, irregularidades e omissões nesse documento, resultando na anulação do leilão.
A partir do momento em que existe o vício, o leilão é cancelado e o dinheiro dos arrematantes será devolvido. Em alguns casos, o arrematante também pode exigir o direito a indenização por danos e prejuízos causados por informações incorretas, ausência de dados importantes ou incompatibilidades com a legislação vigente.
Preço Vil
O Preço Vil ocorre quando a venda de um imóvel em leilão é feita por um valor abaixo do preço mínimo fixado pelo juiz. Na ausência de um valor mínimo fixado pelo juiz, a legislação brasileira estabelece que o preço mínimo para arrematação de um bem em leilão judicial não pode ser inferior a 50% do valor da avaliação judicial ou 80% em casos de imóvel de incapaz.
Caso a venda em leilão ocorra sem respeitar esses preços mínimos, restarão configurados prejuízos para ambas as partes do processo: credor e devedor.
Bem de Família
Outra nulidade que pode ocorrer é a arrematação de um bem de família. Segundo a Lei 8.009/1990, o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável, ou seja, não pode ser penhorado e levado a leilão para o pagamento de dívidas. Essa é uma proteção que garante a moradia digna e a preservação do núcleo familiar.
Havendo alguma violação a essa impenhorabilidade, é possível defendê-la em qualquer fase e momento do processo, mesmo após o leilão, desde que antes da assinatura do Auto de Arrematação — essa assinatura torna o leilão perfeito, acabado e irretratável, ou seja, irreversível.
Entretanto, em alguns casos excepcionais o bem de família é penhorado, como ocorre no caso de dívidas decorrentes de contratos de alienação fiduciária em que o próprio imóvel foi dado em garantia, débitos de condomínio, IPTU etc.
Remição da Execução
O cancelamento do leilão após a arrematação também pode acontecer se o devedor (executado) pagar a integralidade do débito que está levando o imóvel à hasta pública. A isso se dá o nome de remição da execução.
Contudo, o devedor só terá até a assinatura do auto de arrematação para remir a execução. Após isso, não há mais essa possibilidade para o executado, ficando a arrematação perfeita, acabada e irretratável, ou seja, irreversível.
Como identificar sinais de riscos em leilões?
Agora que você já sabe o que é e quais situações causam o cancelamento de um leilão, é importante identificar os sinais de riscos antes de participar dessa modalidade de compra de imóvel. Veja algumas orientações:
Analise a documentação
Antes de participar de um leilão, dedique um tempo para analisar a documentação do imóvel. Veja o edital, a matrícula e as pendências judiciais. Esse primeiro passo te ajuda a evitar problemas durante o leilão, sendo um deles a nulidade.
O primeiro documento a ser analisado é o edital do leilão. Nele, além das informações sobre o bem, também é possível verificar as regras do leilão e os direitos dos participantes.
Portanto, fique atento a alguns tópicos:
- Incongruências entre as informações do edital e a matrícula do imóvel, por exemplo, como metragem ou endereço incompatíveis;
- Ausência de informações essenciais, como a existência de ônus ou gravames incidentes na matrícula do imóvel;
- Publicação fora do intervalo mínimo de 5 dias antes da realização da primeira praça.
Faça uma pesquisa de débitos pendentes
Caso o edital passe as dívidas do imóvel para você, faça uma pesquisa para levantar esses débitos a serem pagos, como IPTU e condomínio. Hipotecas, penhoras ou alienações fiduciárias acaso existentes na matrícula também merecem atenção, notadamente no que se refere à notificação ou intimação dos credores acerca dos leilões.
Para te ajudar nisso, obtenha uma certidão atualizada da matrícula do imóvel, bem como consulte a prefeitura e a administração do condomínio para verificar se existem pendências de IPTU e cotas condominiais.
Solicite uma consultoria especializada
Por fim, uma ótima dica para identificar sinais de riscos é contar com a ajuda de um advogado com experiência em leilões. É possível contratar uma consultoria para ler a documentação, interpretar informações, identificar cenários ocultos e fornecer aconselhamento sobre a viabilidade da compra.
Além disso, o advogado também pode representar o arrematante em eventuais disputas judiciais.
Dicas para se proteger em leilões
Você deve aplicar algumas medidas para se proteger do cancelamento de leilão após a arrematação.
A primeira delas é realizar todo o passo a passo que comentamos anteriormente, ou seja, analisar a documentação, fazer uma pesquisa de débitos pendentes e/ou solicitar uma consultoria especializada. Assim, é possível verificar a situação do imóvel de uma forma mais abrangente, sendo mais fácil identificar irregularidades, dívidas ou disputas judiciais.
Outra ação importante é investigar a procedência do leiloeiro. Para tanto, verifique o número de inscrição do leiloeiro no edital e certifique se existe e bate com aquele constante no respectivo site da Junta Comercial.
Como reaver o dinheiro investido em um leilão anulado?
Em situação de cancelamento de leilão após a arrematação, todo o dinheiro depositado será ressarcido com a devida correção se o edital não trouxer nenhuma restrição ou eliminação dos efeitos da evicção.
Procedimentos de evicção na jurisprudência do STJ
Evicção é a perda de um bem por ordem judicial ou administrativa em razão de um motivo jurídico anterior à sua aquisição, ou seja, a perda de um bem pelo adquirente devido a uma reivindicação feita pelo verdadeiro dono.
Trata-se de uma garantia de que, uma vez cancelado o leilão após a arrematação, o adquirente será devidamente indenizado por toda a quantia que pagou pela aquisição do bem, evitando, assim, prejuízos financeiros e patrimoniais.
Logo, é imprescindível ficar atento para o que o edital disciplina acerca da evicção. Isso, pois, em caso de cancelamento do leilão, será essa previsão que será por você invocada para indenização e devolução de toda quantia paga pela arrematação.
A participação em leilões de imóveis é uma ótima forma de investimento, mas também exige muito cuidado para não cair em ciladas. Por isso, é fundamental entender todas essas informações sobre cancelamento de leilão após a arrematação.
Então, gostou? Se este artigo foi útil para você, aproveite para ler mais dicas no blog da Clever Educação. Até a próxima!