Se você está começando no mercado de leilões de imóveis, já deve ter ouvido falar sobre um dos maiores riscos para quem arremata: as dívidas ocultas de IPTU e condomínio.
Descobrir essas pendências pode ser desafiador, mas é essencial para garantir um bom negócio.
Neste artigo, vamos te mostrar como identificar essas dívidas e evitar ciladas.
Por que é importante verificar as dívidas de IPTU e condomínio?
Ao participar de um leilão, é preciso estar atento às dívidas do imóvel – que não se confundem com as dívidas pessoais do devedor -, que, em geral, são as de condomínio e de IPTU.
À exceção das dívidas de IPTU nos leilões judiciais (que agora não podem mais ser transferidas ao adquirente do imóvel – Tema 1.134 do STJ, REsp n. 1.914.902/SP), o arrematante, uma vez adquirindo o bem em leilão, poderá ficar responsável pelo pagamento dessas dívidas nos leilões judiciais ou extrajudiciais.
E quem irá definir essa responsabilidade pelo pagamento dessas dívidas será o edital, de modo que:
(i) se for um leilão extrajudicial, a responsabilidade poderá ser do banco ou do arrematante;
(ii) mas se for um leilão judicial, o arrematante (que, repise-se, não se responsabiliza mais pelas dívidas de IPTU – Tema 1.134 do STJ, REsp n. 1.914.902/SP) ou o produto da arrematação ficará responsável por essas dívidas.
📺 Para saber quem paga as dívidas do imóvel, veja esse vídeo que preparamos para ajudar você nessa análise
Se o edital, portanto, passar para o arrematante a responsabilidade pelo pagamento das dívidas do imóvel (também conhecidas como dívidas propter rem), cabível buscar a existência e o montante desses débitos para aferir a viabilidade de participar do leilão.
Com efeito, a maioria dos leilões não informa a existência e o montante dessas dívidas no edital ou na página de anúncio do imóvel, exigindo, assim, uma investigação por parte do investidor.
Mas como e onde realizar essa investigação?
É sobre isso que vamos tratar e ensinar neste artigo.
Sigamos para o próximo capítulo.
👉 Saiba como encontrar imóveis em leilão judicial e extrajudicial
Como descobrir o débito de IPTU?
Você descobrirá a dívida de IPTU a partir do número de inscrição municipal do imóvel, também conhecido como código imobiliário ou cartográfico, número do contribuinte, entre outras denominações que irão variar de município para município.
Mas onde encontrar esse número?
Veja o passo a passo:
Descobrindo a Inscrição Municipal
1. Consulte a matrícula do imóvel
Na maioria dos casos, esse código está presente na matrícula do imóvel, disponível no site do leilão (como em algumas ofertas da Caixa, por exemplo). Procure, portanto, por termos como “inscrição municipal, “inscrição cadastral” ou “número do contribuinte” na certidão de matrícula do imóvel.
2. Verifique no site do Leiloeiro ou do Banco
Quando o imóvel é, por exemplo, leiloado pela Caixa, esse dado pode constar diretamente na descrição do imóvel.
Alguns leiloeiros também podem trazer essa informação na página de anúncio do imóvel.
Cumpre, portanto, verificar a página de anúncio do leilão e respectiva descrição do imóvel, a fim de verificar se consta essa informação.
3. Entre em Contato com o Leiloeiro
Outra possibilidade é entrar em contato diretamente com o leiloeiro, a fim de verificar se ele possui essa informação.
4. Utilize ferramentas municipais
Se não encontrar o número de inscrição municipal por nenhum dos canais já referidos, você pode utilizar ferramentas da prefeitura, que disponibilizam a “inscrição municipal” ou o “número do contribuinte” a partir do endereço do imóvel. Localizada essa informação, basta, em seguida, consultar os débitos diretamente no site da prefeitura.
Exemplo prático: em São Paulo, é possível descobrir o “número do contribuinte” (como lá é chamado) a partir do site da prefeitura. Entrando nessa página, basta informar o endereço do imóvel e você terá acesso à relação de imóveis da localidade, onde conseguirá encontrar o “número de contribuinte” do bem leiloado. Com esse dado, você pode acessar o site da prefeitura e conferir se o imóvel possui dívida de IPTU.
Descobrindo a dívida de IPTU com a Inscrição Municipal
Obtido o número da inscrição municipal, você agora deve estar se perguntando em quais canais pode utilizá-lo para descobrir as dívidas de IPTU.
São os seguintes:
- Site da Prefeitura: com a inscrição municipal do imóvel, acesse o site da prefeitura e verifique em qual link ou página você insere esse número para verificar as dívidas de IPTU;
- Contatos da Prefeitura (Telefone/WhatsApp/E-mail): caso, porém, o site da prefeitura não apresente nenhuma página ou campo de pesquisa a partir do número de inscrição municipal, verifique os meios de contato disponíveis na página para, mediante esses canais, conseguir informações sobre a dívida do imóvel a partir do número de inscrição municipal;
- Sede/Secretaria da Prefeitura: se, contudo, não conseguir verificar as dívidas de IPTU por nenhum desses canais, considere ir presencialmente à sede ou secretaria municipal responsável para obter essa informação.
Como descobrir a dívida de condomínio?
Ciente agora dos caminhos e estratégias para descobrir a dívida de IPTU, resta agora você descobrir a dívida de condomínio.
Com efeito, a dívida condominial está ligada ao imóvel e não à pessoa, o que permite sua consulta sem ferir a LGPD.
Apesar disso, algumas administradoras ou síndicos, por desinformação, criam obstáculos em informar a dívida de condomínio.
Há, contudo, técnicas e estratégias para extrair essa informação, que vamos falar a seguir neste artigo.
Antes, porém, você, além de buscar essa informação em outros canais que não lhe ofereçam essa resistência baseada na LGPD, deve descobrir o contato do síndico ou da administradora.
Veja como:
1. Edital ou descrição do imóvel na página do leilão
Apesar de não ser comum, você pode encontrar informações sobre a dívida de condomínio no edital ou na página de anúncio do leilão.
2. Leiloeiro
Não obtida essa informação a partir do edital e da página do leilão, outra opção é entrar em contato com o leiloeiro e verificar se o condomínio lhe informou acerca da existência e montante da dívida do imóvel.
Caso o leiloeiro não possua essa informação, aproveite para verificar se ele possui o contato da administradora ou do síndico do condomínio, de modo a permitir que você entre em contato com um deles para obter essa informação.
3. Contato com o síndico ou a administradora
Se não conseguir informações sobre a dívida de condomínio por nenhuma das opções anteriores, entre em contato com o síndico ou a administradora para obter essa informação.
Contudo, você deve antes conseguir o contato desses responsáveis pelo condomínio, que pode ser obtido a partir dos seguintes canais:
- Leiloeiro;
- Portaria do condomínio, cujo telefone pode ser obtido a partir de pesquisa no Google;
- Pesquisa do contato do condomínio a partir do seu CNPJ, cujo número pode ser adquirido em pesquisa no Google – obtido o CNPJ a partir dessa pesquisa, você pode utilizar as ferramentas Informe Cadastral ou Situação Cadastral, que informam os telefones do condomínio ou responsáveis (como o síndico) mediante consulta paga – outra opção é utilizar o CNPJ para consulta no site da receita, onde você pode verificar se consta o telefone do condomínio nas informações de situação cadastral junto à receita;
- Caso não consiga o telefone do síndico ou da administradora por nenhum desses canais, resta então você ir pessoalmente ao condomínio, a fim de obter o contato do síndico ou da administradora.
Com o telefone em mãos, entre em contato e explique que você deseja arrematar o imóvel e quitar a dívida.
4. Consulte processos judiciais e advogado do condomínio
Imóveis com alto valor de dívida condominial costumam ter processos em andamento. Acesse o site do Tribunal de Justiça do estado e pesquise pelo CPF do antigo proprietário para verificar se há cobranças judiciais.
Não encontrando qualquer execução das cotas condominiais em desfavor do devedor, faça buscas de outros processos judiciais a partir do nome e CNPJ do condomínio.
Encontrando processos em nome do condomínio, pegue os dados do advogado habilitado nos autos e obtenha o seu contato a partir de pesquisa realizada no Cadastro Nacional de Advogados (CNA/OAB).
Com essa informação, entre em contato com o referido profissional e verifique se ele sabe das dívidas de condomínio do imóvel levado a leilão.
5. Utilize estratégias indiretas
Caso não obtenha a informação diretamente do síndico ou da administradora com base na alegação de proibição da LGPD, uma alternativa é fazer uma estimativa com base na cota de condomínio e tempo aproximado de inadimplência.
Para tanto, parta do tempo de instituição do condomínio ou aquisição do imóvel por parte do devedor. A partir dessa variável, calcule eventual inadimplemento da cota condominial durante todo esse período e aplique os juros e correção monetária a cada uma das parcelas.
Com essa estimativa do débito, ligue para a administradora ou síndico (ou até mesmo o advogado do condomínio) e pergunte se a dívida gira em torno desse valor por você apurado. O interlocutor pode confirmar ou corrigir o montante.
Exemplo prático: imagine um condomínio instituído há aproximadamente 5 anos, cuja cota condominial é de R$ 500,00. Se considerarmos que o devedor jamais pagou as cotas condominiais, a dívida irá perfazer aproximadamente R$ 30.000,00. Com juros e correção, esse valor pode, digamos, chegar ao montante de R$ 50.000,00.
A partir dessa estimativa, você, não conseguindo informações sobre a dívida com base na alegação de proibição da LGPD, poderá tentar extrair essa informação perguntando se a dívida corresponde a um montante maior ou menor do que esse valor por você estimado. Dentro de um diálogo bem desenvolvido e que indiretamente desvia o receio de violação da LGPD, o síndico ou a administradora poderão indicar se a dívida é maior ou menor do que esse valor por você indicado. Pronto. A partir daí, você já tem uma estimativa bem palpável para aferir a viabilidade financeira do leilão a partir da dívida de condomínio.
Cuidados importantes
Agora que você já sabe como descobrir as dívidas de IPTU e de condomínio, não é demais lembrar os cuidados a serem sempre adotados antes de arrematar um imóvel em leilão:
- Nunca arremate um imóvel sem antes verificar as dívidas assumidas por você;
- Verifique o edital e, em caso de dúvidas, consulte um especialista;
- Avalie se há previsão de que o banco ou o produto da arrematação assumirão as dívidas de IPTU ou de condomínio.
💡 Leia também: Como usar o FGTS em leilões de imóveis
Conclusão
Entender como levantar as dívidas de IPTU e condomínio é essencial para evitar prejuízos. Cada município tem suas particularidades, razão pela qual é imprescindível investigar a partir das ferramentas disponíveis e com estratégia. Com informação e preparação, é possível aproveitar grandes oportunidades.
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