Você já pensou em adquirir imóveis com preços abaixo do valor de mercado? Os leilões judiciais de imóveis oferecem essa possibilidade, pois, em geral, oferecem imóveis com descontos que giram em torno de 50% ou mais do valor de mercado do bem.
Mas como funciona um leilão judicial de imóveis e por que motivos um bem vai a leilão? Quais são as terminologias importantes de se conhecer antes de investir nesse mercado? Quais são os cuidados para participar com segurança?
Neste artigo, vamos responder essas e outras perguntas para você se informar e se preparar para essa oportunidade de investimento ainda pouco explorada no Brasil. Confira!
O que é um leilão judicial de imóveis?
Um leilão judicial de imóveis é uma venda pública de bens penhorados em processos judiciais. A penhora é uma apreensão judicial do bem integrante do patrimônio do devedor, que pode ser uma pessoa física ou jurídica.
O objetivo dessa penhora é garantir o pagamento da dívida em favor credor, que pode ser o condomínio, um empregado, uma empresa ou qualquer pessoa cobrando uma dívida ou requerendo uma indenização na Justiça.
Em resumo, caso o devedor não pague o que deve, ocorrerá a penhora de bens por meio de um processo judicial, que, em inúmeros casos, incidente sobre um bem imóvel. Segundo o artigo 835 do Código de Processo Civil (CPC), essa penhora só recairá sobre o imóvel após percorrida toda ordem de preferência prevista nesse dispositivo legal.
Portanto, o juiz somente penhorará o imóvel se o devedor não tiver outros bens de maior liquidez que, após apreendidos, sirvam para pagar a dívida.
Após penhorar o imóvel, e se o devedor não impugnar ou a impugnação for indeferida, o juiz nomeará um avaliador para o bem. Posteriormente, um leiloeiro oficial, também designado pelo juiz da execução, conduzirá o leilão do imóvel para levantar o montante necessário ao pagamento da dívida.
Formatos de realização do leilão judicial
O leilão judicial de imóveis pode ocorrer em meio eletrônico, presencial ou híbrido, conforme previsto no artigo 879, II do CPC.
Atualmente, o meio eletrônico é o que mais ocorre na prática, pois facilita o acesso de interessados e agiliza o trâmite procedimental. Mas ainda há leilões presenciais, que ocorrem em um local físico, onde os participantes devem comparecer pessoalmente ou enviar um representante legal.
Primeira e segunda praça
Essencialmente, dividimos o procedimento do leilão judicial de imóveis em duas etapas: a primeira e a segunda praça.
A primeira praça é a tentativa inicial de venda do bem, na qual o valor mínimo do imóvel é igual ou superior à avaliação judicial. A avaliação judicial é, com efeito, o valor atribuído ao bem por um perito nomeado pelo juiz ou oficial de justiça, que, para fins de precificação do imóvel, leva em consideração características técnicas e de mercado do bem e o seu estado de conservação.
Já a segunda praça é, em geral, a última tentativa de venda do bem e ocorre quando não há lances na primeira praça. Na segunda praça, o valor mínimo não pode ser inferior a 50% da avaliação judicial do imóvel, conforme determinação do juiz.
Quem pode participar de um leilão judicial de imóveis?
Qualquer pessoa maior de 18 anos ou emancipada pode participar de um leilão judicial de imóveis, desde que tenha capacidade civil e esteja em pleno gozo dos seus direitos. Além disso, o participante precisa se cadastrar no site do leiloeiro ou na plataforma eletrônica onde realizarão o leilão.
É importante lembrar que algumas pessoas podem ficar impedidas de participar de um leilão judicial, como:
- Os tutores, curadores ou testamenteiros com responsabilidade quanto aos bens;
- Os mandatários encarregados pela administração ou alienação;
- Os servidores públicos ligados ao processo, incluindo juiz, escrivão e demais membros de instituições públicas ou auxiliares da justiça com atuação no caso;
- Os leiloeiros;
- Os advogados de qualquer uma das partes;
- Entre outros.
O papel do leiloeiro e do edital
O leiloeiro é o profissional habilitado e nomeado pelo juiz para conduzir o leilão judicial de imóveis, sendo responsável por divulgar o leilão, receber os lances, arrematar os bens e emitir os documentos necessários.
Já o edital é o documento que contém todas as informações sobre o leilão, como data, horário, local, descrição do bem, valor mínimo, forma de pagamento, condições de entrega e eventuais ônus ou gravames incidentes.
Esse documento é a principal fonte de estudo e análise das regras do procedimento e do quão interessante é, ou não, um leilão. Os editais podem ser facilmente encontrados na página de anúncio do imóvel no site do leiloeiro. Caso não o encontre nessa página, entre em contato com o leiloeiro e peça que lhe encaminhe. Não participe de leilões judiciais sem ler minuciosamente esse documento.
Como dar um lance em um leilão judicial de imóveis?
Para dar um lance em um leilão judicial de imóveis, é preciso estar atento ao cronograma e ao valor mínimo estipulado para cada praça.
O lance é a oferta realizada pelo participante com o objetivo de adquirir o bem, que pode ser verbal, no caso de leilão presencial, ou eletrônico, no caso de leilão online ou híbrido.
O lance deve ser igual ou superior ao valor mínimo, respeitando os incrementos definidos pelo leiloeiro. Os incrementos são os valores mínimos de diferença entre um lance e outro.
Por exemplo, se o valor mínimo é R$ 100.000,00 e o incremento é R$ 1.000,00, o primeiro lance deve ser de R$ 100.000,00 e o segundo lance deve ser de R$ 101.000,00 ou mais e assim sucessivamente.
O participante que der o maior lance ao final do leilão será considerado o arrematante, ou seja, o vencedor da disputa. O arrematante deverá pagar o valor do lance, acrescido da comissão do leiloeiro, dentro do prazo estabelecido no edital.
Esse pagamento pode ser à vista ou parcelado, conforme as condições do edital e da legislação que regula os leilões judiciais.
Após o pagamento, o arrematante seguirá para a expedição da carta de arrematação, que servirá como título de transferência da propriedade na matrícula do imóvel junto ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
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Quais são as vantagens e os riscos de um leilão judicial de imóveis?
Como já ressaltado, uma das principais vantagens de um leilão judicial é a possibilidade de comprar imóveis por preços bem abaixo do valor de mercado, podendo chegar a descontos que giram em torno de 50% ou mais do valor de avaliação do bem.
No entanto, um leilão judicial de imóveis também envolve ricos ou variáveis que devem ser considerados antes de dar um lance, a exemplo dos ônus e gravames incidentes sobre o bem.
Nesse caso, o arrematante deverá analisar cada um desses ônus e gravames para verificar se o leilão está seguindo todas as etapas procedimentais necessárias para garantir que, após a arrematação, será possível proceder ao cancelamento de cada um desses ônus e gravames incidentes na matrícula do imóvel.
Outro fator a ser considerado são as dívidas de condomínio pendentes ou, ainda, eventual dívida de financiamento incidente na matrícula do imóvel. O arrematante pode assumir essas dívidas, o que dependerá do edital e da ordem de concurso de credores.
Por isso, é importante verificar se há algum ônus ou gravame incidente na matrícula do imóvel antes de dar um lance.
Como se preparar para um leilão judicial de imóveis?
Para se preparar para um leilão judicial de imóveis, é interessante seguir alguns passos:
- Pesquisar os imóveis disponíveis nos sites dos leiloeiros;
- Ler atentamente os editais dos leilões e verificar as condições de cada bem;
- Se possível, fazer uma visita presencial ao imóvel ou analisar o laudo de avaliação do perito ou oficial de justiça, acaso existente nos autos do processo judicial;
- Levantar o valor de mercado do imóvel e definir um limite máximo para o lance;
- Acompanhar o andamento do leilão e dar o lance no momento adequado.
Gostou de saber um pouco mais sobre o extenso universo dos leilões judiciais de imóveis? Esses são apenas alguns dos primeiros passos para conhecer esse mercado e prosperar.
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