Uma das dúvidas mais comuns para os interessados no mercado de leilões imobiliários é como proceder em caso de imóvel ocupado.
De fato, há algumas burocracias e medidas judiciais/extrajudiciais a serem tomadas que merecem atenção, e devem ser analisadas caso a caso.
Isso porque, nos casos de leilão judicial, o imóvel vai a hasta pública por alguma dívida executada em desfavor do devedor em determinado processo, podendo ser referente ao próprio imóvel ou não.
No leilão extrajudicial, a dívida que levou o bem a leilão está diretamente relacionada ao imóvel, e, em geral, decorre do inadimplemento de parcelas de um contrato de alienação fiduciária vigente.
Neste artigo, faremos algumas considerações importantes e medidas iniciais a serem tomadas, mas a análise individual de cada caso deve ser feita por alguém tecnicamente preparado e com conhecimento de causa.
Isso porque o caminho a ser seguido em cada situação de imóvel ocupado depende das próprias condições/contexto em que o imóvel e o processo (se for o caso de leilão judicial) se encontram.
Fica com a gente neste artigo, pois a Clever Educação vai mostrar alguns caminhos existentes e que podem ser úteis para você. Siga a leitura!
Antes de qualquer medida mais enérgica, uma boa conversa com o ocupante pode resolver o problema de maneira mais simples e rápida, sem maiores complicações.
Em alguns casos, optar pela desocupação do imóvel de forma judicial pode aumentar seus custos com a aquisição do bem, de forma que um acordo, além de encurtar o caminho, torna a desocupação mais barata e previne o estresse advindo da necessidade de adoção de medidas judiciais para ter a posse do bem.
Por isso, demonstre de maneira clara as razões que levaram o imóvel à arrematação e, principalmente, os documentos que comprovam o seu direito à posse do bem.
Isso porque, a depender da situação, o ocupante pode não ser o titular do contrato de alienação fiduciária ou o proprietário registral do imóvel penhorado no processo judicial que o levou a leilão, não estando, em razão disso, ciente da real situação jurídica do bem.
Assim, o fator-chave para ter sucesso na negociação do imóvel ocupado é buscar resolver o conflito da forma mais pacífica possível e dar um prazo justo para que o ocupante consiga encontrar outro lugar e fazer a mudança.
Se não for especialista na área, conte com um advogado para proceder ao acordo, uma vez que ele terá uma postura mais neutra e mediadora diante de um possível conflito.
Antes de qualquer tentativa de diálogo, uma medida essencial em situação de imóvel ocupado é dar ciência ao atual possuidor por meio de uma notificação extrajudicial.
Essa é uma medida segura e prevista em lei, especialmente para comprovar a ciência do ocupante do imóvel de que você é o arrematante e que há um prazo para a desocupação.
O teor da notificação dependerá de cada caso e dos motivos da ocupação, bem como da relação do possuidor com o imóvel.
Porém, é importante que conste de maneira explícita a sua apresentação, com a qualificação e a origem da aquisição do imóvel ocupado (no caso, na qualidade de arrematante), trazendo o prazo para desocupação, com menção da previsão legal aplicada ao caso.
Vale lembrar que, em alguns casos, a desocupação pode não ser o caminho assegurado por Lei (como, por exemplo, no caso de imóvel alugado e que preencha os três requisitos do art.8° da Lei nº 8.245/91).
De qualquer forma, nos casos de imóvel alugado em que não for possível a desocupação, é de direito do arrematante o recebimento de alugueis sobre o imóvel arrematado, passando a exercer a figura do locador na relação contratual, que também deve ser comunicada ao ocupante do bem.
Por isso, é necessário que você se informe corretamente sobre quais são os seus direitos, a depender do contexto em que o imóvel está.
Ademais, outros procedimentos e peculiaridades identificadas devem obedecer à previsão legal existente.
Existem diversos contextos sobre a figura do possuidor e a situação do imóvel que devem ser levadas em consideração.
Portanto, deixamos aqui brevemente algumas leis importantes para conhecimento e que podem ser suscitadas em alguns contextos de imóvel ocupado. Veja:
Atuar em casos de leilão com imóvel ocupado pode ser um pouco mais desafiador, tendo em vista as variáveis do contexto de ocupação.
Porém, com o tempo somada à preparação correta, você adquire o conhecimento necessário para visualizar os cenários e analisar se vale a pena prosseguir com a arrematação do imóvel ocupado ou não.
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