Os leilões judiciais representam uma excelente oportunidade para quem busca adquirir imóveis com valores abaixo do mercado. No entanto, historicamente, um dos maiores receios dos investidores era a possibilidade de “herdar” dívidas tributárias do imóvel arrematado, mesmo quando o edital do leilão atribuía essa responsabilidade ao arrematante.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) finalmente solucionou essa insegurança jurídica através do julgamento do Tema Repetitivo 1134, que trouxe uma mudança significativa na interpretação da responsabilidade tributária em arrematação judicial.
Neste artigo, vamos explicar detalhadamente o que é o Tema 1134 do STJ, como ele impacta o mercado de leilões judiciais e quais são os benefícios práticos para quem deseja investir em leilões de imóveis. Você entenderá por que essa decisão representa um marco para a segurança jurídica em leilões e como aproveitar essa nova realidade.
📚 Leia também: O que é jurisprudência e como ela se aplica aos leilões? – Entenda como as decisões judiciais impactam o mercado de leilões
O Tema Repetitivo 1134 do STJ surgiu a partir do julgamento de recursos especiais que questionavam a validade de cláusulas em editais de leilões judiciais que atribuíam ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento de débitos tributários anteriores à arrematação.
O sistema de recursos repetitivos foi criado para que o STJ possa julgar, de uma só vez, questões jurídicas que se repetem em múltiplos processos pelo país, estabelecendo uma tese que deverá ser seguida por todos os tribunais brasileiros. Isso garante uniformidade na aplicação da lei e maior segurança jurídica para todos os envolvidos.
No caso específico do Tema 1134, os recursos que originaram a discussão foram o REsp 1.914.902/SP (recurso principal), REsp 1.944.757/SP e REsp 1.961.835/SP. Esses processos tratavam de situações em que arrematantes questionavam judicialmente a obrigação de pagar tributos (principalmente IPTU) de períodos anteriores à arrematação, apesar de o edital do leilão estabelecer essa responsabilidade.
A tese fixada pelo STJ no julgamento do Tema 1134 foi:
“Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”
A Primeira Seção do STJ, especializada em direito público, tomou essa decisão e definiu, de forma definitiva, como deve ser aplicado o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN) nos casos de leilões judiciais.
Para compreender a importância da decisão do STJ, é fundamental entender como funcionava a responsabilidade tributária nos leilões judiciais antes do Tema 1134.
O artigo 130 do Código Tributário Nacional estabelece que, em caso de arrematação de bem imóvel, os tributos que recaem sobre o imóvel (como IPTU e ITR) são de responsabilidade do adquirente, com exceção dos casos de alienação em processo de execução. Nestes casos, o parágrafo único do mesmo artigo determina que:
“No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.”
Isso significa que, em tese, o Poder Judiciário deve usar o valor arrecadado no leilão judicial para quitar os tributos devidos antes da arrematação, isentando o arrematante dessa obrigação. No entanto, na prática, muitos editais de leilão incluíam cláusulas transferindo essa responsabilidade ao arrematante, o que gerava um conflito entre o disposto nos editais e a legislação tributária.
Essa contradição causava grande insegurança jurídica e desestimulava potenciais investidores, que temiam adquirir imóveis com dívidas ocultas de IPTU e condomínio. Em alguns casos, as dívidas tributárias podiam até mesmo superar o valor da arrematação, tornando o negócio inviável.
🔍 Leia: Como Descobrir as Dívidas de IPTU e Condomínio do Imóvel em Leilão – Guia completo para investigar pendências financeiras antes de arrematar
O julgamento do Tema 1134 pelo STJ ocorreu em 09 de outubro de 2024, quando a Primeira Seção, por unanimidade, fixou a tese de que é inválida a previsão em edital de leilão que atribui ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários anteriores à alienação do imóvel.
O relator do caso, Ministro Mauro Campbell Marques, destacou em seu voto que o parágrafo único do artigo 130 do CTN é claro ao estabelecer que, nos casos de arrematação em hasta pública, os tributos sub-rogam-se sobre o preço. Isso significa que os tributos devem ser pagos com o valor obtido no leilão, respeitando-se a ordem de preferência dos créditos.
O Ministro ressaltou ainda que a previsão em edital não pode se sobrepor à lei, especialmente quando se trata de norma de ordem pública como o Código Tributário Nacional. Segundo ele, “admitir que o edital de leilão possa transferir ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários anteriores à arrematação seria permitir que um ato administrativo se sobreponha à lei, o que é inadmissível em nosso ordenamento jurídico”.
A decisão foi unânime, com todos os ministros da Primeira Seção acompanhando o voto do relator. O STJ publicou o acórdão em 24 de outubro de 2024, momento a partir do qual a tese passou a ser de observância obrigatória por todos os tribunais do país.
A decisão do STJ no Tema 1134 traz, com efeito, diversos benefícios práticos para quem participa ou pretende participar de leilões judiciais:
Com a pacificação do entendimento pelo STJ, os investidores em leilões têm agora a garantia de que não serão responsabilizados por débitos tributários anteriores à arrematação, mesmo que o edital contenha previsão nesse sentido. Isso elimina, portanto, uma das principais incertezas que afastavam potenciais compradores de leilões judiciais.
Antes da decisão, muitos investidores precisavam incluir em seus cálculos uma margem para possíveis dívidas tributárias, o que reduzia o valor que estavam dispostos a oferecer nos lances. Agora, com a certeza de que não serão responsáveis por esses débitos, os arrematantes podem fazer ofertas mais agressivas, beneficiando também os credores.
A capacitação em leilões sempre ensinou a importância de uma análise prévia detalhada do imóvel, incluindo suas dívidas. Com a decisão do STJ, um elemento de imprevisibilidade foi eliminado, tornando, assim, mais preciso o cálculo do ROI em imóveis de leilão.
A maior segurança jurídica tende a atrair mais participantes para os leilões judiciais, aumentando, dessa forma, a competitividade e, consequentemente, os valores de arrematação. Isso, com efeito, beneficia todo o sistema de execução judicial, tornando-o mais eficiente na recuperação de créditos.
Apesar de toda a diligência na análise de riscos em leilões, sempre existia o risco de dívidas tributárias não identificadas antes da arrematação. A decisão do STJ protege os arrematantes contra essas surpresas, garantindo que não serão responsabilizados por débitos anteriores à aquisição do imóvel.
💰 Veja também: Principais custos da arrematação judicial de imóveis – Conheça todos os custos envolvidos em uma arrematação
Para aplicar corretamente o entendimento firmado no Tema 1134 em situações concretas, é importante seguir algumas orientações:
É importante destacar que o STJ modulou os efeitos da decisão, estabelecendo que esta somente se aplica a leilões em que a publicação dos editais ocorreu após 24 de outubro de 2024 (data da publicação da ata do julgamento). Excetuam-se dessa regra as ações judiciais e/ou pedidos administrativos pendentes de apreciação, para os quais a tese se aplicará de imediato.
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Os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço. Isso significa, portanto, que o valor obtido no leilão quita esses débitos, e o pagamento deve respeitar a ordem de preferência dos créditos. Se o valor da arrematação não cobrir todos os débitos, o arrematante não pagará o saldo remanescente.
Sim, a decisão aplica-se a todos os tributos que recaem sobre o imóvel, como IPTU, ITR e outros tributos imobiliários. A tese fixada pelo STJ refere-se genericamente a “débitos tributários”, sem fazer distinção entre os tipos de tributo.
A tese fixada no Tema 1134 refere-se especificamente a leilões judiciais. Para leilões extrajudiciais, como aqueles realizados por bancos em execuções de alienação fiduciária, a situação pode ser diferente, e é recomendável buscar conhecimento especializado para cada caso.
Com efeito, a verificação de débitos tributários pode ser feita através de certidões emitidas pelos órgãos competentes, como a prefeitura (no caso do IPTU) ou a Receita Federal (no caso do ITR). Além disso, é possível consultar o processo judicial para verificar se há informações sobre dívidas tributárias nos autos.
A tese fixada no Tema 1134 refere-se especificamente a débitos tributários. Para outros tipos de dívidas, como débitos condominiais, a situação pode ser diferente. No caso específico de dívidas de condomínio, que têm natureza propter rem (ou seja, acompanham o imóvel), o entendimento predominante é que o edital pode atribuir ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento, mas cada caso deve ser analisado individualmente.
⚖️ Leia também: Como funciona o Direito de Preferência em leilões judiciais? – Entenda quem tem prioridade na arrematação de imóveis
A decisão do STJ no Tema 1134 trouxe mais segurança para quem deseja participar de leilões judiciais, mas isso não significa que a preparação e o conhecimento especializado deixaram de ser importantes. Pelo contrário, para aproveitar ao máximo as oportunidades em leilões, é fundamental estar bem preparado.
O mercado de leilões judiciais é complexo e exige conhecimento específico. Investir em capacitação em leilões é essencial para entender não apenas as questões tributárias, mas todos os aspectos envolvidos na arrematação de imóveis.
Mesmo que a questão tributária tenha sido pacificada, outros aspectos continuam importantes na análise de um imóvel em leilão, como:
Cada leilão tem suas particularidades, e desenvolver estratégias para leilões específicas pode fazer toda a diferença entre uma arrematação bem-sucedida e uma oportunidade perdida. Considere fatores como:
A assessoria de profissionais especializados pode ser um diferencial importante para o sucesso em leilões judiciais. Considere contar com:
Esses profissionais podem ajudar a identificar oportunidades, avaliar riscos em arrematações e orientar sobre os procedimentos corretos em cada etapa do processo, aumentando significativamente suas chances de sucesso.
📋 Veja: Descubra como funciona um leilão judicial de imóveis – Entenda todo o processo de arrematação passo a passo
O julgamento do Tema 1134 pelo STJ representa um marco importante para o mercado de leilões judiciais no Brasil. Ao pacificar o entendimento de que o arrematante não é responsável pelos débitos tributários anteriores à arrematação, mesmo que o edital contenha previsão nesse sentido, o tribunal trouxe mais segurança jurídica e previsibilidade para esse mercado.
Essa decisão beneficia não apenas os investidores, que agora podem participar de leilões com mais confiança, mas também todo o sistema de execução judicial, que tende a se tornar mais eficiente com o aumento da competitividade nos leilões.
No entanto, é importante lembrar que, apesar dessa importante pacificação jurisprudencial, o mercado de leilões judiciais continua exigindo conhecimento especializado e preparação adequada. Investir em formação em leilões judiciais e contar com a orientação de profissionais experientes, como advogados especializados e assessores de investimento em leilão de imóveis, continua sendo fundamental para quem deseja aproveitar as oportunidades que esse mercado oferece.
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