Você sabe os procedimentos a serem realizados após arrematar um imóvel de leilão?
Investir em imóveis de leilão é uma excelente forma de aumentar a renda, com retornos superiores às maiores modalidades de investimentos do mercado financeiro, como Selic, CDI ou poupança.
Mas, após o sucesso na arrematação, existem medidas obrigatórias que, apesar de burocráticas, são indispensáveis para garantir a posse e a propriedade do bem, sem dores de cabeça.
Para tanto, dois caminhos devem ser seguidos, o que dependerá do tipo de arrematação: se judicial ou extrajudicial.
No artigo de hoje, vamos desmistificar tudo sobre esse assunto nas duas modalidades de leilão.
Então fica com a gente até o final, a fim de entender todos os detalhes!
De início, cumpre pontuar que, independente de ser um imóvel de leilão judicial ou extrajudicial, existem procedimentos de praxe que devem ser observados em qualquer procedimento.
O primeiro é, por exemplo, a análise do edital, que, dentre outras imprescindíveis instruções e orientações, traz alguns procedimentos a serem seguidos após o seu lance ser declarado o vencedor do leilão.
Você também deve ficar atento aos documentos apresentados no momento do cadastro no site do leiloeiro, pois, especialmente para arrematações conjuntas, serão necessários no pós-leilão. Em caso de pessoa física, os documentos são RG e CPF, Comprovante de Residência, Certidão de Nascimento ou, se casado for, Certidão de Casamento, com os documentos do cônjuge.
Para a pessoa jurídica, é necessário a cópia do contrato social, documentos dos sócios e o comprovante de endereço da empresa.
Essas são algumas orientações gerais de procedimentos pré-leilão que podem impactar o seu pós-leilão em ambas as modalidades de leilão de imóveis existentes, como os judiciais e extrajudiciais.
Cumpre, agora, verificar as diferentes exigências e procedimentos pós-arrematação a serem seguidas para cada modalidade de leilão.
Vamos, a seguir, tratar de cada uma dessas exigências e procedimentos.
Arrematado o imóvel, você deve pagar a guia referente ao valor do lance no prazo de 24h após o fim do leilão. Esse pagamento será, como regra, à vista, quando o valor integral do lance será pago pelo arrematante, ou parcelado, quando você deverá dar, no mínimo, 25% de entrada do valor do lance e pagar o restante em até 30 parcelas, conforme a proposta apresentada.
Além disso, você também deverá pagar a comissão do leiloeiro, conforme o prazo do edital.
💡Leia também: Parcelamento de imóvel judicial com o CPC: Entenda as exigências
Paralelamente ao pagamento do lance e da comissão do leiloeiro, será expedido o Auto de Arrematação, no qual constarão os dados do arrematante, do leilão e do imóvel, assim como do processo que levou o bem à hasta pública.
Uma vez expedido o Auto de Arrematação, esse documento será assinado pelo leiloeiro, arrematante e juiz.
Uma vez assinado o Auto de Arrematação pelo juiz, o leilão será reputado como perfeito, acabado e irretratável. A partir de então, o Auto de Arrematação será o principal comprovante de aquisição do imóvel, garantindo a consolidação dos direitos de propriedade e posse sobre o bem.
Mas atenção: a arrematação por si só não lhe confere a posse e a propriedade do imóvel, pois, para tanto, você ainda deve seguir alguns passos que já vamos explicar neste artigo.
Siga a leitura!
Assinado o Auto de Arrematação pelo juiz, abre-se prazo para o executado impugnar a arrematação.
Havendo impugnação, o arrematante precisará contratar um advogado para respondê-la, de modo a afastar as alegações apresentadas pelo executado/devedor.
Julgada improcedente a impugnação, o procedimento pós-leilão seguirá normalmente para o próximo passo, que é a expedição da Carta de Arrematação.
Transcorrido o prazo de 10 dias da assinatura do Auto de Arrematação sem impugnação do devedor ou, havendo, sendo julgada improcedente, você, para o fim de dar prosseguimento ao pós-leilão, deve requerer a expedição da Carta de Arrematação.
A Carta de Arrematação se trata, com efeito, de documento que servirá como título aquisitivo do imóvel a ser registrado na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
Em suma, a Carta de Arrematação é o título que possibilita ao arrematante proceder à transferência da propriedade do imóvel para o seu nome junto ao cartório competente, tornando-se, assim, o proprietário definitivo do bem.
Para tanto, a Carta de Arrematação, além de constar informações do leilão, deve estar instruída com os seguintes documentos:
Eis, portanto, o caminho a ser percorrido no pós-leilão judicial até aquisição da propriedade do imóvel arrematado em leilão.
No caso de arrematação em leilão extrajudicial, o leiloeiro expedirá e encaminhará a ata, recibo ou auto de arrematação para o e-mail do arrematante, juntamente com a guia de pagamento do lance e da comissão do leiloeiro.
Se, contudo, o edital permitir o financiamento e for essa a opção de pagamento do arrematante, o pagamento do lance seguirá os trâmites de aprovação do contrato de financiamento junto à instituição financeira, conforme previsões do edital.
Assinado o auto/recibo/ata de arrematação e pago o lance (ou aprovado o contrato de financiamento, se for o caso), será expedida escritura pública de compra e venda (ou contrato de financiamento), que serão registrados na matrícula do imóvel.
A partir de então, o arrematante passa a ter o imóvel juridicamente regularizado em seu nome.
Como regra, os imóveis em leilão estão ocupados.
Em razão disso, após arrematar o imóvel, você deve seguir alguns passos para, além da propriedade, garantir a posse do bem.
O primeiro passo é tentar um acordo de desocupação com quem está morando no imóvel.
Caso, porém, não obtenha êxito na desocupação amigável, você deve seguir os seguintes passos:
O leilão judicial apresenta um procedimento mais simples de desocupação, ao passo que, no extrajudicial, há mais etapas a serem percorridas para a desocupação.
Isso porque, no judicial, já há um procedimento judicial instaurado, não havendo, assim, necessidade do arrematante entrar com uma nova ação perante o Judiciário para obter um mandado de imissão na posse a ser cumprido.
Em razão disso, basta ao arrematante, mediante advogado constituído, requerer nos próprios autos do processo judicial que levou o imóvel a leilão a expedição do mandado de imissão na posse.
Uma vez realizado esse requerimento, o próprio juiz que conduziu a ação onde ocorreu o leilão determinar a desocupação do bem mediante o mandado de imissão na posse, a ser cumprido por oficial de justiça, com auxílio de força policial se necessário.
Cumprida essa medida, restará garantido o exercício da posse do imóvel em favor do vencedor do leilão.
Já na desocupação de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, será necessário ajuizar ação de imissão na posse.
Essa ação será ajuizada de forma autônoma, já que, por se tratar de leilão extrajudicial, não há uma ação de execução anterior para fundamentar o pedido.
Essa ação é regulamentada pelo art. 30 da Lei n° 9.514/97, no qual consta que, uma vez concedida a liminar de imissão na posse, o morador deverá desocupar o imóvel leiloado em até 60 dias – a depender do que for fixado pelo juiz.
Inicialmente, deve ser observado o disposto no art. 8° da Lei 8.245/91:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Assim, nesse caso, é necessário verificar se o contrato de locação possui prazo determinado, se possui vigência em caso de alienação, e se foi averbado na matrícula do imóvel.
Caso preenchidos os três requisitos, deve-se aguardar o final da vigência do contrato para obter a posse do imóvel. Até lá, o arrematante constará como locador, com a transmissão de todos os direitos do antigo proprietário.
Se o contrato de locação não tiver pelo menos um desses três requisitos, o arrematante do imóvel poderá, em até noventa dias a contar do registro do título aquisitivo, notificar o locatário para fins de desocupação do imóvel em noventa dias, sob pena de cumpriento do mandado de imissão na posse.
No caso do leilão extrajudicial, a denúncia e desocupação do imóvel alugado são regulamentadas pelo art. 27, § 7º, c/c art. 37-B, ambos da Lei nº 9.514/97.
Nesse caso, o arrematante poderá denunciar o contrato de locação no prazo de 90 dias a contar do registro da arrematação na matrícula do imóvel mediante escritura pública ou contrato de financiamento, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias.
O arrematante só não poderá exercer esse direito de denúncia do contrato de locação e desocupação do imóvel se houver aquiescência expressa do credor fiduciário pela contratação ou prorrogação da locação do imóvel por prazo superior a 1 (um) ano.
Isso deverá constar expressamente em cláusula contratual específica e destacada das demais por sua apresentação gráfica (negrito, sublinhado ou caixa alta).
Preenchidos esses requisitos, o arrematante deverá respeitar o prazo de vigência do contrato de locação, sem possibilidade de denúncia e desocupação antes do seu término.
Essa situação, contudo, é raramente verificada na prática. Existindo contrato de locação, não haverá, em geral, a anuência expressa do credor fiduciário em favor de sua concretização.
Havendo, portanto, a possibilidade de denúncia do contrato de locação e não sendo o imóvel desocupado no prazo de 30 dias, a jurisprudência majoritária entende que, nesse caso, abre-se a possibilidade do arrematante desocupar o imóvel mediante a ação de despejo regulamentada pela Lei de nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
Fique atento: em ambas as modalidades de leilão, o arrematante do imóvel possui direito de recebimento dos aluguéis pagos pelo inquilino, desde a data da lavratura do auto de arrematação, sendo que eles podem ser requeridos judicialmente.
Isso é muito importante, especialmente caso a desocupação perdure por mais tempo do que o esperado, para que você não deixe de lucrar com o imóvel adquirido.
É o que diz a Jurisprudência do STJ:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – AÇÃO CONDENATÓRIA – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO.
1. Conforme entendimento deste Tribunal Superior, o arrematante de imóvel tem o direito de receber os valores relativos ao aluguel a partir da lavratura do auto de arrematação, não sendo preciso esperar o registro no cartório do registro de imóveis e o pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. Incidência da Súmula 83/STJ. 1.1. No caso, a agravante usufruiu do imóvel, após sua arrematação pelo agravado, ensejando, dessa maneira, sua condenação a indenizá-lo pela ocupação do bem, no período compreendido entre a lavratura do auto de arrematação e a entrega das chaves ao novo proprietário. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 1.671.381/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/3/2020, DJe de 1/4/2020.)
Através do modo de aquisição de bem imóvel por meio de leilão, é concedido ao arrematante o direito de propriedade sobre o bem, sem quaisquer ônus e gravames sobre ele incidentes.
Ou seja, a hipoteca, penhora ou qualquer averbação que se refere a débitos onde o imóvel foi bloqueado, constrito ou dado como garantia de determinada dívida, serão desvinculadas do bem de leilão após a aquisição pelo arrematante.
A dívida continuará existindo para o antigo proprietário que teve o seu imóvel leiloado, mas, em relação ao arrematante adquirente, não haverá qualquer obrigação.
Portanto, deverá ser peticionado em juízo o pedido de retirada do gravame sobre o bem, sendo que será expedido ofício pelo juiz, notificando nos demais processos com penhora a ocorrência de arrematação do imóvel.
Vale lembrar que, no presente caso, o procedimento vale para a modalidade de leilão de imóvel judicial, sendo que nos leilões extrajudiciais são outros procedimentos a serem observados.
Você gostou de entender o que deve ser feito após arrematar um imóvel de leilão?
Preste atenção nos detalhes, pois eles são muito importantes para a condução da aquisição do imóvel de leilão arrematado com sucesso.
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