Se você está começando no mercado de leilões de imóveis, já deve ter ouvido falar sobre um dos maiores riscos para quem arremata: as dívidas ocultas de IPTU e condomínio.
Descobrir essas pendências pode ser desafiador, mas é essencial para garantir um bom negócio.
Neste artigo, vamos te mostrar como identificar essas dívidas e evitar ciladas.
Por que é importante descobrir as dívidas de IPTU e condomínio?
Ao participar de um leilão, é preciso estar atento às dívidas do imóvel – que não se confundem com as dívidas pessoais do devedor.
Em geral, essas dívidas do imóvel são de condomínio e de IPTU.
À exceção das dívidas de IPTU nos leilões judiciais (que agora não podem mais ser transferidas ao adquirente do imóvel – Tema 1.134, REsp n. 1.914.902/SP), o arrematante, uma vez adquirindo o bem em leilão, poderá ficar responsável pelo pagamento das dívidas do imóvel nos leilões judiciais ou extrajudiciais.
E quem irá definir essa responsabilidade pelo pagamento das dívidas do imóvel?
O edital, que atribuirá a responsabilidade pelo pagamento dessas dívidas de acordo com o tipo de leilão:
(i) se for um leilão extrajudicial, a responsabilidade poderá ser do banco ou do arrematante;
(ii) se for um leilão judicial, a responsabilidade pelas dívidas de condomínio será do arrematante (que, repise-se, não se responsabiliza mais pelas dívidas de IPTU – Tema 1.134, REsp n. 1.914.902/SP) ou do produto da arrematação.
Se o edital, portanto, passar para o arrematante a responsabilidade pelo pagamento das dívidas do imóvel (também conhecidas como dívidas propter rem), cabível buscar a existência e o montante desses débitos para aferir a viabilidade de participar do leilão.
Com efeito, a maioria dos leilões não informa a existência e o montante dessas dívidas no edital ou na página de anúncio do imóvel, exigindo, assim, uma investigação por parte do investidor.
Mas como e onde realizar essa investigação?
É sobre isso que vamos falar a partir de agora.
Sigamos para o próximo capítulo.
👉 Saiba como encontrar imóveis em leilão judicial e extrajudicial.
Como descobrir as dívidas de IPTU?
Você descobrirá a dívida de IPTU a partir do “número de contribuinte“, também conhecido como “número de inscrição municipal”, “código imobiliário ou cartográfico”, “número imobiliário”, entre outras denominações que irão variar de município para município.
E onde você consegue esse número?
A partir dos seguintes meios ou canais:
1. Matrícula do imóvel
Na maioria dos casos, o “número do contribuinte” ou “inscrição municipal” estará na matrícula do imóvel, disponível no site do leilão ou do banco (a exemplo da Caixa).
Acessando esse documento nos respectivos sites, procure por termos como “número do contribuinte”, “inscrição municipal”, “número imobiliário”, entre outros especificamente utilizados no município onde localizado o imóvel.
2. Site do Leiloeiro ou do Banco
Além da matrícula, esse dado pode estar diretamente disponibilizado na descrição do imóvel no site do leiloeiro ou do banco (quando se tratar de uma venda direta ou de algumas das modalidades de venda da Caixa).
3. Contato com o Leiloeiro
Se não conseguir na matrícula ou na descrição do imóvel constante na página de anúncio, entre em contato com o leiloeiro e verifique se ele possui esse número.
4. Ferramentas municipais
Se nem a matrícula nem a página de anúncio informarem o referido número, você pode utilizar ferramentas da prefeitura, como mapas de zoneamento urbano.
Com o endereço, é possível localizar o número do imóvel e, depois, consultar os débitos diretamente no site da prefeitura.
Exemplo prático: em Campinas, é possível descobrir o “código cartográfico” (como lá é chamado esse número do imóvel) usando o site de zoneamento. Com esse dado, você acessa o site da prefeitura e confere se o imóvel tem dívida de IPTU.
Como descobrir as dívidas de IPTU a partir do “número de contribuinte”?
Seguido todos os passos já referidos e obtido o “número de contribuinte” (ou “número imobiliário”, “inscrição municipal” etc.), falta agora, com esse número, levantar a existência e montante das dívidas de IPTU.
Mas você deve agora estar se perguntando: onde efetuo esse levantamento com o “número de contribuinte”?
Com efeito, você, com o “número de contribuinte”, conseguirá acesso às informações sobre as dívidas de IPTU por meio dos seguintes canais:
1. Site da Prefeitura
Na maioria das prefeituras de capitais, você consegue levantar a informação sobre as dívidas de IPTU com o “número de contribuinte” (ou “inscrição municipal”) diretamente no site da prefeitura.
2. Telefone ou WhatsApp da Prefeitura
Caso, porém, se trate de um município que não disponibilize essa informação no site, você pode tentar obtê-la por telefone ou WhatsApp.
3. Presencialmente, na sede da Prefeitura
Se não conseguir por nenhuma dessas formas, então você ou um correspondente precisará ir pessoalmente à prefeitura, a fim de levantar a informação sobre as dívidas de IPTU.
Eis, portanto, os caminhos a serem seguidos para levantar a existência e montante das dívidas de IPTU.
E as dívidas de condomínio?
É sobre isso que falaremos a seguir:
Como descobrir as dívidas de condomínio?
Antes de tudo, cumpre pontuar que, como já referido, a dívida condominial está ligada ao imóvel e não à pessoa, o que permite sua consulta sem ferir a LGPD.
Esclarecido esse ponto, veja como descobrir a existência e o montante dessa dívida:
1. Consulte no edital ou na descrição do imóvel na página de anúncio do leilão
Não é comum, mas há situações em que a dívida de condomínio será informada no edital ou na descrição do imóvel na página de anúncio.
Então sempre vale a pena dar uma conferida.
2. Com o síndico ou a administradora
Se não encontrar informações sobre a dívida no edital ou página de anúncio, entre em contato com o síndico ou administradora do condomínio para levantar dados sobre a existência e o montante da dívida.
Você pode conseguir os contatos do síndico ou da administradora da seguinte forma:
- Buscando o endereço do condomínio no Google, quando também será informado o telefone;
- Pesquisando o CNPJ do condomínio no Google e depois buscando os dados de inscrição e situação cadastral no site da Receita Federal;
- Utilizando ferramentas como o Informe ou Situação Cadastral, que informam telefones mediante consulta paga;
- Ou, se nenhuma das opções anteriores der resultado, pessoalmente no condomínio.
Obtido o telefone do síndico ou da administradora do condomínio por meio de um desses canais, entre em contato e explique que você deseja arrematar o imóvel e quitar a dívida. Muitas vezes, os síndicos ou as administradoras revelam os valores aproximados das dívidas.
3. Consulte processos judiciais
Independentemente das buscas anteriores, sempre verifique a existência de processos judiciais cobrando dívidas condominiais.
Imóveis com alto valor de dívida condominial costumam ter processos em andamento.
Acesse o site do Tribunal de Justiça do estado e pesquise pelo CPF do devedor ou antigo proprietário para verificar se há cobranças judiciais.
4. Utilize estratégias indiretas
Caso não obtenha a informação diretamente do síndico ou da administradora sob a alegação de proibição da LGPD, tente obter a informação a partir de uma estimativa baseada na cota condominial e tempo aproximado de instituição do condomínio.
Por exemplo: se na matrícula constar que o condomínio foi instituído há aproximadamente 4 (quatro) anos e a cota condominial é de R$ 400,00 (quatrocentos reais), a dívida, caso se considere que o devedor jamais pagou uma única parcela sequer da cota condominial, vai ser de no máximo R$ 19.200,00 (dezenove mil e duzentos reais) – sem, óbvio, considerar os juros e a multa de mora.
Com base nesse valor, ligue para o síndico ou a administradora e pergunte se a dívida gira em torno do valor por você calculado a partir dessas variáveis.
Se bem colocadas as perguntas, o interlocutor poderá confirmar ou corrigir o montante. Pronto. A partir daí, você já tem um valor aproximado da dívida de condomínio.
Cuidados importantes
- Nunca arremate um imóvel sem antes verificar as dívidas assumidas por você;
- Verifique o edital e, em caso de dúvidas, consulte um especialista;
- Avalie se há previsão de que o banco ou o produto da arrematação vão assumir as dívidas de IPTU ou condomínio.
💡 Leia também: Como usar o FGTS em leilões de imóveis
Conclusão
Entender como levantar as dívidas de IPTU e condomínio é essencial para evitar prejuízos. Cada município tem suas particularidades, por isso, investigue as ferramentas disponíveis e tenha estratégia. Com informação e preparação, é possível aproveitar grandes oportunidades.
📺 Quer entender as novas regras da Caixa sobre as dívidas do imóvel? Confira esse vídeo:
➡️ Quer aprender a investir com segurança e evitar ciladas nos leilões? Conheça o Curso Expert em Leilão de Imóveis da Clever Educação.
🎥 Inscreva-se no canal: Clever Educação no YouTube
📸 Siga no Instagram: @clever.educacao
Transforme informação em decisão inteligente e lucre com segurança nos leilões!
