A alienação fiduciária é um direito real aplicado às transações imobiliárias, servindo como garantia em financiamentos e empréstimos.
Nessa relação contratual, existem duas partes: o devedor fiduciante e o credor fiduciário.
Esse instituto surgiu no Direito Romano com o nome fiducia, que significa ‘’contrato de confiança’’. Atualmente, esse contrato é uma alternativa a demais institutos, como o penhor, a anticrese e a hipoteca, uma vez que, ao contrário dessas garantias, não necessita da via judicial para ser executada em caso de descumprimento do contrato.
Vamos entender melhor como funciona na prática? Continue a leitura!
Como funciona
A alienação fiduciária ocorre mediante a compra e venda de bens imóveis e, caso a pessoa (devedor) não tenha o capital necessário para fazer a aquisição à vista, ela pode assinar um contrato com a instituição credora.
Essa instituição pode ser banco, construtora, etc. Ao assinar o contrato com a cláusula de alienação fiduciária, o devedor garante que o imóvel ficará em nome do credor até que pague todas as parcelas da referida aquisição.
Assim, a propriedade do imóvel ficará com o credor até a quitação da dívida, ficando a posse do imóvel com o devedor, mas, em caso de inadimplência, o credor poderá executar a dívida por meio de leilão.
Trata-se, portanto, de uma excelente opção de negócio para quem deseja adquirir um imóvel, mas não dispõe de todo o dinheiro para tanto. Contudo, precisa estar bem ciente dos riscos de perder o bem em caso de inadimplência.
Legislações que regem a alienação fiduciária e principais destaques
Atualmente, a alienação fiduciária é regulada pela Lei n° 9.514/97 e pelos arts. 1361 ao 1368-A do Código Civil.
O art. 22 da Lei n° 9.514/97 define a alienação fiduciária como ‘’o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel’’.
Por sua vez o art. 23 traz um requisito de eficácia mínima do contrato, que é o registro na matrícula do imóvel: ‘’Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título’’.
Em relação à forma, deverá ser por escrito, e observar os requisitos do art. 24 da referida lei, quais sejam:
‘’I – o valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo; II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; III – a taxa de juros e os encargos incidentes; IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; V – a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência; VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; VII – a cláusula que disponha sobre os procedimentos de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei. ‘’
Ademais, o art. 25 disciplina o cancelamento do registro da propriedade fiduciária após a quitação da obrigação, que deverá ser por meio de termo de quitação fornecida ao devedor no prazo de 30 dias, que será encaminhado ao oficial do competente Registro de Imóveis para proceder à referida baixa.
Por fim, vale ressaltar os artigos 26 e 26-A, que tratam dos procedimentos necessários para consolidação da propriedade em favor fiduciário, quando inadimplente o fiduciante, além dos arts. 27 e 27-A, que versam sobre o procedimento atinente ao leilão extrajudicial.
Vantagens
A alienação fiduciária confere segurança ao credor, além do que se constitui como uma mais rápida e eficaz execução da dívida em caso de inadimplência se comparada a outras formas de garantia disponíveis no mercado, como, por exemplo, a hipoteca, já que pode ser executada extrajudicialmente.
Assim, havendo inadimplência do devedor, o credor poderá se tornar o possuidor direto, ao passo que, na hipoteca, a propriedade e posse são do devedor, em caso de inadimplência, só poderá ser executada mediante ajuizamento de execução judicial objetivando a penhora e venda do bem em leilão.
Já para o devedor, a principal vantagem é a diminuição dos juros e a possibilidade de parcelar em mais vezes o imóvel, uma vez que o próprio bem serve como garantia do pagamento.
Assim, pode-se concluir que, tanto para o devedor quanto para o credor, há inúmeras vantagens nesta modalidade, garantindo segurança jurídica, menos burocracia e agilidade na execução em caso de inadimplência.
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