A alienação fiduciária é um mecanismo de garantia poderoso no mercado imobiliário, funcionando como uma segurança robusta em financiamentos e empréstimos para aquisição de imóveis.
Nessa relação contratual, duas figuras são essenciais: o devedor fiduciante (quem compra o imóvel) e o credor fiduciário (geralmente o banco ou instituição financeira). O diferencial? O próprio imóvel serve como garantia, sendo transferido temporariamente para o nome do credor.
Esse instituto jurídico tem raízes no Direito Romano, onde era conhecido como fiducia, literalmente um “contrato baseado na confiança”. Hoje, representa uma evolução significativa em relação a outras garantias, como o penhor, a anticrese e a hipoteca. Isso porque dispensa o demorado processo judicial para recuperação do bem em caso de inadimplência – um aspecto particularmente relevante para investidores em leilões imobiliários.
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Como funciona
A alienação fiduciária se concretiza quando o comprador (devedor fiduciante), ao pretender comprar um imóvel, não possui o capital suficiente para aquisição à vista. Nesse cenário, ele firma um contrato de empréstimo específico com a instituição credora, estabelecendo condições de pagamento parcelado.
Essa instituição credora pode ser um banco, construtora ou outra entidade financeira. O diferencial desse contrato está na cláusula de alienação fiduciária. Isso porque mantém o imóvel legalmente registrado em nome do credor até a quitação completa do financiamento – um mecanismo que reduz significativamente o risco para quem empresta o dinheiro.
Durante esse período, embora a propriedade formal permaneça com o credor fiduciário, o devedor mantém a posse direta do imóvel, podendo utilizá-lo normalmente. Porém, em caso de inadimplência, o credor tem o direito de recuperar o bem e levá-lo a leilão sem necessidade de longos processos judiciais – justamente o que cria oportunidades para investidores no mercado de leilões imobiliários.
Representa, portanto, uma excelente alternativa para quem deseja adquirir um imóvel sem dispor do valor integral. No entanto, é fundamental que o comprador compreenda claramente os riscos envolvidos: o não pagamento das parcelas pode resultar na perda do imóvel e de valores já investidos, mesmo em estágios avançados do financiamento.
Legislações que regem a alienação fiduciária e principais destaques
Atualmente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regulada pela Lei n° 9.514/97.
O art. 22 da referida Lei n° 9.514/97 define a alienação fiduciária como ‘’o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel’’.
Por sua vez, o art. 23 traz um requisito de eficácia mínima do contrato, que é o registro na matrícula do imóvel: ‘’Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título’’.
Em relação à forma, deverá ser por escrito e observar os requisitos do art. 24 da referida lei, quais sejam:
‘’I – o valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo; II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; III – a taxa de juros e os encargos incidentes; IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; V – a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência; VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; VII – a cláusula que disponha sobre os procedimentos de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei. ‘’
Ademais, o art. 25 disciplina o cancelamento do registro da propriedade fiduciária após a quitação da obrigação. Isso deverá ocorrer por meio de termo de quitação fornecida ao devedor no prazo de 30 dias, que será encaminhado ao oficial do competente Registro de Imóveis para proceder à devida baixa.
Por fim, é importante destacar os artigos 26 e 26-A, que abordam os procedimentos para a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, caso o devedor fiduciante fique inadimplente. Além disso, os artigos 27 e 27-A tratam do procedimento relacionado ao leilão extrajudicial.
Vantagens
A alienação fiduciária confere segurança ao credor. Além disso, constitui-se como uma mais rápida e eficaz execução da dívida em caso de inadimplência, se comparada a outras formas de garantia disponíveis no mercado, a exemplo da hipoteca.
Logo, havendo inadimplência do devedor, o credor, mediante procedimento extrajudicial, poderá já levar o imóvel a leilão e recuperar o dinheiro emprestado. Na hipoteca, porém, o credor, em caso de inadimplência, só poderá se valer dessa garantia mediante ajuizamento de execução judicial com o objetivo de penhorar o bem e vender em leilão.
Para o devedor, por sua vez, a principal vantagem é a diminuição dos juros e a possibilidade de parcelar em mais vezes o imóvel, uma vez que o próprio bem serve como garantia do pagamento.
Pode-se, dessa forma, concluir que, tanto para o devedor, quanto para o credor, há inúmeras vantagens nessa modalidade de contrato. Trata-se de opção que garante mais segurança jurídica, menos burocracia e agilidade na execução em caso de inadimplência.
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